Inversion Inmobiliaria
- Autor Cassiddy
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Hinomura Krycek
Bayofilo
Efectivamente. No siempre se ven los inicios de un magnate.
Pancho I
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Con el IRPF no hay gran diferencia con lo que ya vienes haciendo. Doy por sentado que el rendimiento será de capital inmobiliario y no de actividad.
La diferencia fundamental es que las reducciones del 23.2 no las puedes aplicar.
Y luego la Xunta tiene sus cosas...
Manu1001
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Manu1001
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Consulta para @Pancho I , que hago pública por si resultase de interés a otros foreros.
He vendido mi domicilio habitual. Y la idea es reinvertir la ganancia en otra vivienda. Que remedio. Sé que tengo dos años para ello para poder escapar de la estocada por IRPF.
La primera duda era si el beneficio neto era el precio de venta menos tasas e impuestos, y si podía deducir el capital pendiente de la hipoteca. He leído en diversas páginas que, en efecto. Es decir, si me quedaban 300.000 euros de hipoteca, lo que declararía como beneficio sería el precio de venta, menos gastos e impuestos, y menos el capital pendiente. Hasta ahí, creo que lo tengo claro.
Ahora bien, la nueva casa estaría a nombre de mi hijo (es la idea). Entiendo que para poder desgravarme, tendría que figurar yo también, digamos que al 50%. Entiendo que lo que puedo hacer constar como valor de reinversión sería entonces ese 50% del valor de compra, ¿correcto? ¿Existe un porcentaje mínimo o máximo?
Del mismo modo, entiendo por lo que he leído que se considera reinversión aunque no "gaste" el dinero físico que he obtenido en la venta. Es decir, con comprar la casa, aunque sea mediante hipoteca, ya se considera reinversión, por importe del valor de adquisición, lo pagues como lo pagues.
En resumen, que podría pedir una hipoteca conjunta con mi hijo (el banco dice que suman los ingresos de ambos y con eso les vale, así que sin problema), poner la casa al 50%, y si por decir algo, cuesta 500.000 euros, lo que podría justificar por mi parte como reinversión serían 250.000 euros. Si con eso no llego al beneficio obtenido, tendría que tributar por la diferencia. ¿Es correcto?
Agradezco cualquier ayuda al respecto.
He vendido mi domicilio habitual. Y la idea es reinvertir la ganancia en otra vivienda. Que remedio. Sé que tengo dos años para ello para poder escapar de la estocada por IRPF.
La primera duda era si el beneficio neto era el precio de venta menos tasas e impuestos, y si podía deducir el capital pendiente de la hipoteca. He leído en diversas páginas que, en efecto. Es decir, si me quedaban 300.000 euros de hipoteca, lo que declararía como beneficio sería el precio de venta, menos gastos e impuestos, y menos el capital pendiente. Hasta ahí, creo que lo tengo claro.
Ahora bien, la nueva casa estaría a nombre de mi hijo (es la idea). Entiendo que para poder desgravarme, tendría que figurar yo también, digamos que al 50%. Entiendo que lo que puedo hacer constar como valor de reinversión sería entonces ese 50% del valor de compra, ¿correcto? ¿Existe un porcentaje mínimo o máximo?
Del mismo modo, entiendo por lo que he leído que se considera reinversión aunque no "gaste" el dinero físico que he obtenido en la venta. Es decir, con comprar la casa, aunque sea mediante hipoteca, ya se considera reinversión, por importe del valor de adquisición, lo pagues como lo pagues.
En resumen, que podría pedir una hipoteca conjunta con mi hijo (el banco dice que suman los ingresos de ambos y con eso les vale, así que sin problema), poner la casa al 50%, y si por decir algo, cuesta 500.000 euros, lo que podría justificar por mi parte como reinversión serían 250.000 euros. Si con eso no llego al beneficio obtenido, tendría que tributar por la diferencia. ¿Es correcto?
Agradezco cualquier ayuda al respecto.
Pancho I
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Normativa: Arts. 38.1 Ley IRPF, 41 Reglamento IRPF
Las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden resultar exentas, cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter.
El beneficio es la ganancia: (precio de venta - gastos e impuestos venta) - (precio compra + gastos e impuestos compra). De manera excepcional y para la concreta exención de la ganancia obtenida por la venta de la vivienda habitual para adquirir una nueva vivienda habitual:
Supuesto especial: transmisión de vivienda habitual con cantidades pendientes de amortizar
Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido en la transmisión el valor de transmisión en los términos previstos en la Ley del IRPF menos el principal del préstamo pendiente de amortizar. En estos supuestos, pues, no se considera que exista reinversión parcial, aunque parte del importe obtenido en la transmisión de la vivienda se haya destinado a la amortización del préstamo pendiente.
Debes adquirir la propiedad de la vivienda, en el porcentaje que sea, pero debe ser tu vivienda habitual.
Agencia Tributaria: Concepto de vivienda habitual
Sí.
La reinversión a la que se condiciona esta exención no supone invertir en la nueva vivienda exactamente el dinero obtenido específica y directamente en la transmisión de la antigua vivienda habitual, (..). Lo que quiere beneficiar la normativa del IRPF, a través de esta exención, es que el obligado tributario invierta en el plazo de dos años, posteriores o anteriores a la venta, una cuantía equivalente al importe total obtenido por la transmisión, lo que daría lugar a una total exención de la ganancia, o en su caso a una exención parcial en proporción a los importes reinvertidos dentro de dicho plazo de dos años. Resolución del recurso extraordinario de alzada para la unificación de criterio del TEAC de fecha 11 de septiembre de 2014, Reclamación número 00/02463/2013, recaída en recurso extraordinario de alzada para unificación de criterio.
Todo está aquí, e incluye lo que está en cursiva más arriba.
Me he pasado casi todos estos años despreciando el Manual de Renta. Y es cojonudo.
Manu, por si no te ha quedado claro, lo que adquieras deberá ser tu nueva vivienda habitual.
Pancho I
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Es una tontería, pero en muchas ocasiones se plantea si, para calcular una ganancia patrimonial, hay que tener en cuenta el capital pendiente del préstamo suscrito para realizar la compra de lo que se transmite. Para minorar la ganancia, por supuesto.
Si adquirimos un inmueble (no vivienda habitual) por 1.000 (valor de compra + gastos e impuestos) y lo vendemos por 2.000 (valor de venta - gastos e impuestos), se ve claro el importe de la ganancia.
Si para adquirir el inmueble hubiésemos acudido a un préstamo, su valor de adquisición sería el de compra + gastos e impuestos; y el de venta, exactamente como antes. Siendo iguales los valores de compra y de venta en ambos casos, la ganancia a efectos del IRPF también lo es.
En el segundo caso, los 1.000 que no han salido de nuestro patrimonio al comprar el inmueble se los devolvemos al prestamista cuando lo vendemos por 2.000. Y nuestro patrimonio se incrementa en: 1.000.
Pero qué os voy a decir si en este foro supongo que tendréis el culo pelado de operar en bolsa a crédito.
Si adquirimos un inmueble (no vivienda habitual) por 1.000 (valor de compra + gastos e impuestos) y lo vendemos por 2.000 (valor de venta - gastos e impuestos), se ve claro el importe de la ganancia.
Si para adquirir el inmueble hubiésemos acudido a un préstamo, su valor de adquisición sería el de compra + gastos e impuestos; y el de venta, exactamente como antes. Siendo iguales los valores de compra y de venta en ambos casos, la ganancia a efectos del IRPF también lo es.
En el segundo caso, los 1.000 que no han salido de nuestro patrimonio al comprar el inmueble se los devolvemos al prestamista cuando lo vendemos por 2.000. Y nuestro patrimonio se incrementa en: 1.000.
Pero qué os voy a decir si en este foro supongo que tendréis el culo pelado de operar en bolsa a crédito.
Manu1001
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Claro, claro. obviamente será mi vivienda habitual. Mi hijo vive con nosotros (y por muchos años).
Entiendo pues que en principio, ningún problema en adquirir nueva vivienda mediante entrada e hipoteca, en la cual debo reinvertir el beneficio, que sería el valor de venta, menos gastos, menos capital pendiente de hipoteca. Esa reinversión, que sería en mi caso el 50% del valor de adquisición, deberá ser superior a lo "ganado".
Lo del manual de Hacienda, me pasará lo mismo que con tus citas, que no entenderé la mitad, y de la mitad entendida, nunca estaré seguro de si lo he interpretado bien. Sinceramente, creo que como lleváis toda la vida batallando con estas redacciones y las domináis, dais por hecho que el común de los mortales las entiende y son claras y cristalinas. Te aseguro que no.
Entiendo pues que en principio, ningún problema en adquirir nueva vivienda mediante entrada e hipoteca, en la cual debo reinvertir el beneficio, que sería el valor de venta, menos gastos, menos capital pendiente de hipoteca. Esa reinversión, que sería en mi caso el 50% del valor de adquisición, deberá ser superior a lo "ganado".
Lo del manual de Hacienda, me pasará lo mismo que con tus citas, que no entenderé la mitad, y de la mitad entendida, nunca estaré seguro de si lo he interpretado bien. Sinceramente, creo que como lleváis toda la vida batallando con estas redacciones y las domináis, dais por hecho que el común de los mortales las entiende y son claras y cristalinas. Te aseguro que no.
Manu1001
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Por ejemplo, mi caso. Yo tenía entendido que mi ganancia patrimonial era el valor de venta menos el valor de adquisición en su día (gastos aparte). Estaba equivocado, por lo visto. La ganancia, se supone (me dijeron) que es el valor de venta. Menos gastos. Lo cual es un poco descabellado, y me horrorizó, porque con esa "ganancia" debo liquidar la hipoteca restante, que son varios cientos de miles de euros.
Seguí investigando, y vi que desde hace tiempo, se aceptó que esa liquidación de hipoteca se deduce de los beneficios. Lo cual me parece mucho más lógico.
Pero sigue siendo un tema de lo más farragoso, cuando debería ser de lo más simple. Luego la gente mete la pata, y se echa las manos a la cabeza. Pero es que es normal, esto es un pifostio en el que es más fácil equivocarte, que acertar. La prueba, lo equivocado que estaba yo, y la diversidad de respuestas totalmente dispares que me han dado. De ahí preguntarte a ti antes de mover nada...
Pancho I
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Claro, claro. obviamente será mi vivienda habitual. Mi hijo vive con nosotros (y por muchos años).
Entiendo pues que en principio, ningún problema en adquirir nueva vivienda mediante entrada e hipoteca, en la cual debo reinvertir el beneficio, que sería el valor de venta, menos gastos, menos capital pendiente de hipoteca. Esa reinversión, que sería en mi caso el 50% del valor de adquisición, deberá ser superior a lo "ganado".
Lo del manual de Hacienda, me pasará lo mismo que con tus citas, que no entenderé la mitad, y de la mitad entendida, nunca estaré seguro de si lo he interpretado bien. Sinceramente, creo que como lleváis toda la vida batallando con estas redacciones y las domináis, dais por hecho que el común de los mortales las entiende y son claras y cristalinas. Te aseguro que no.
Cambiando "beneficio" por "importe obtenido con la transmisión", perfecto.
Manu1001
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Ejemplo de farragosidad y "trampa" de todas estas cosas, que acaban cogiendo al contribuyente con los pantalones por los tobillos:
Normativa: Arts. 38.1 Ley IRPF, 41 Reglamento IRPF
Las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden resultar exentas, cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter.
Ok, parece claro, ¿no? Yo leo esto, compro un piso paco hecho polvó, y me gasto treinta mil euros en cambiar los suelos y poner baños nuevos. Es una rehabilitación, ¿no? Pues me lo desgravo.
Y luego resulta que me llega una cartita crucificándome, porque dicha rehabilitación debe ser de la estructura, fachada o cubiertas. No vale lo que has hecho. Y te cagas en todo, claro. Por que hay matizaciones, puntualizaciones, disposiciones adicionales y la madre que las parió, que necesitas ser abogado especialista en derecho fiscal para conocer. Y ni por esas.
Que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25% del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio.
De verdad, es desesperante. La Agencia Tributaria debería ser un acompañante en tu vida, pero por cosas como esta, la gente solo puede verla como un ente malvado, extractor y tramposo que va a por tus despojos en cuanto puede.
Normativa: Arts. 38.1 Ley IRPF, 41 Reglamento IRPF
Las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden resultar exentas, cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter.
Ok, parece claro, ¿no? Yo leo esto, compro un piso paco hecho polvó, y me gasto treinta mil euros en cambiar los suelos y poner baños nuevos. Es una rehabilitación, ¿no? Pues me lo desgravo.
Y luego resulta que me llega una cartita crucificándome, porque dicha rehabilitación debe ser de la estructura, fachada o cubiertas. No vale lo que has hecho. Y te cagas en todo, claro. Por que hay matizaciones, puntualizaciones, disposiciones adicionales y la madre que las parió, que necesitas ser abogado especialista en derecho fiscal para conocer. Y ni por esas.
Que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25% del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio.
De verdad, es desesperante. La Agencia Tributaria debería ser un acompañante en tu vida, pero por cosas como esta, la gente solo puede verla como un ente malvado, extractor y tramposo que va a por tus despojos en cuanto puede.
Manu1001
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Siento ser tan pesado, pero esto sigo sin tenerlo claro. Para mayor facilidad, pongo un supuesto.
Imaginemos que mi casa la compré en su día por 300. Hice hipoteca por un valor superior, pongamos 500, para acometer obras y demás.
A día de hoy, la vendo por 600. Quedan pendientes de amortizar 280 de la hipoteca. Y pongamos que en gastos hay 50.
¿Cuál es mi ganancia patrimonial, la cantidad por la que tendré que tributar en IRPF si no la reinvierto?
A) 600 (venta)-50 (gastos)-280 (hipoteca)= 270
B) 600 (venta) - 300 (compra) - 50 (gastos) - 280 (hipoteca)... Dúdolo mucho, ¿no?
C) 600 (venta) - 300 (compra) - 50 (gastos) = 250
Pancho I
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A ver, ho.
Las ganancias patrimoniales son rentas que se obtienen por cambios en la composición del patrimonio. En los casos más habituales (por venta de bienes previamente adquiridos) va por diferencias entre los valores de venta y de compra.
La Ley te dice qué valores hay que tener en cuenta para calcular la ganancia o pérdida patrimonial. Por no liarlo mucho, para el caso más "normal" de transmisiones a título oneroso, dice:
"1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste".
Por más que se busque, nada se encontrará aquí relacionado con la procedencia del dinero necesario para comprar el bien, porque no es relevante para calcular la ganancia (o pérdida) que se produzca al venderlo; cierto que parte de lo obtienes al vender se lo lleva el prestamista, pero es que es su dinero, y no el tuyo, el utilizado en el momento de la compra.
Sólo y exclusivamente en el caso de que el bien sea un inmueble, ese inmueble sea la vivienda habitual, se deba todavía parte del préstamo suscrito para comprarlo, y a los solos efectos de la exención de la ganancia patrimonial por reinvertir "el importe obtenido con la transmisión" en la adquisición de una nueva vivienda habitual, sólo en este caso se tiene en cuenta el capital pendiente.
Las ganancias patrimoniales son rentas que se obtienen por cambios en la composición del patrimonio. En los casos más habituales (por venta de bienes previamente adquiridos) va por diferencias entre los valores de venta y de compra.
La Ley te dice qué valores hay que tener en cuenta para calcular la ganancia o pérdida patrimonial. Por no liarlo mucho, para el caso más "normal" de transmisiones a título oneroso, dice:
"1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste".
Por más que se busque, nada se encontrará aquí relacionado con la procedencia del dinero necesario para comprar el bien, porque no es relevante para calcular la ganancia (o pérdida) que se produzca al venderlo; cierto que parte de lo obtienes al vender se lo lleva el prestamista, pero es que es su dinero, y no el tuyo, el utilizado en el momento de la compra.
Sólo y exclusivamente en el caso de que el bien sea un inmueble, ese inmueble sea la vivienda habitual, se deba todavía parte del préstamo suscrito para comprarlo, y a los solos efectos de la exención de la ganancia patrimonial por reinvertir "el importe obtenido con la transmisión" en la adquisición de una nueva vivienda habitual, sólo en este caso se tiene en cuenta el capital pendiente.
Manu1001
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Esto es lo que no me queda claro. ¿Estaríamos hablando entonces de que es el supuesto B de mi caso? Por que no lo creo, claro... Si mi ganancia entre precio de compra y de venta han sido 300, y me quedan 300 de hipoteca por cancelar... ¿no he ganado nada pues y estoy exento? (dejando los gastos a un lado por simplificar).
Pancho I
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Ahora he leído tu ejemplo.
Dice el artículo 35: "El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. (300).
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente".
Entiendo que lo que se hace en el inmueble es de cierta entidad, por eso se pide un préstamo de 500; el importe de las inversiones y mejoras (que habrá que acreditar documentalmente), será de 200 si la totalidad del préstamo se destina a adquisición y mejoras. Así que tenemos como valor de adquisición 300 + 200.
Y el valor de transmisión es "el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente". 600 - 50; 550.
Así que obtienes una ganancia de 550 (transmisión)- 500 (adquisición). Y el préstamo no tiene ninguna transcendencia para el cálculo de la ganancia. Por la razón que intenté explicar con el ejemplo del inmueble comprado por 1.000 y vendido por 2.000.
Ahora bien, partiendo de tu ejemplo, y considerando que lo que vendes es tu vivienda habitual para comprar otra vivienda habitual, sí se tiene en cuenta el préstamo: para que la ganancia de 50 que he calculado con los datos de tu ejemplo esté exenta por reinversión, debes destinar el importe obtenido por la venta a la adquisición de la nueva vivienda: 600 - 50 de gastos: 550; pero como aún debes 280 del préstamo, el legislador es magnánimo (no, en este caso es lógico) y no te exige que reinviertas 550, sino 550 - 280.
Dice el artículo 35: "El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. (300).
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente".
Entiendo que lo que se hace en el inmueble es de cierta entidad, por eso se pide un préstamo de 500; el importe de las inversiones y mejoras (que habrá que acreditar documentalmente), será de 200 si la totalidad del préstamo se destina a adquisición y mejoras. Así que tenemos como valor de adquisición 300 + 200.
Y el valor de transmisión es "el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente". 600 - 50; 550.
Así que obtienes una ganancia de 550 (transmisión)- 500 (adquisición). Y el préstamo no tiene ninguna transcendencia para el cálculo de la ganancia. Por la razón que intenté explicar con el ejemplo del inmueble comprado por 1.000 y vendido por 2.000.
Ahora bien, partiendo de tu ejemplo, y considerando que lo que vendes es tu vivienda habitual para comprar otra vivienda habitual, sí se tiene en cuenta el préstamo: para que la ganancia de 50 que he calculado con los datos de tu ejemplo esté exenta por reinversión, debes destinar el importe obtenido por la venta a la adquisición de la nueva vivienda: 600 - 50 de gastos: 550; pero como aún debes 280 del préstamo, el legislador es magnánimo (no, en este caso es lógico) y no te exige que reinviertas 550, sino 550 - 280.
Pancho I
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Más o menos te contesté a lo último que has escrito. No te líes: para calcular la ganancia NUNCA se tiene en cuenta de dónde ha procedido el dinero con el que compras, sean fondos propios o un préstamo. Insisto: piensa en una operación de compra de un inmueble puramente especulativa, como a menudo pasó en la última burbuja: compras sin soltar nada de tu pasta, porque la entidad financiera te concede un préstamo. Compras por 1.000, que te ha prestado el banco; vendes al día siguiente por 2.000; nada más cobrar devuelves el préstamo. ¿Cuál es tu ganancia? La diferencia entre los valores de transmisión y adquisición. Sí, el artículo 35 de la Ley del IRPF.
Manu1001
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Te agradezco muchísimo la ayuda, y ya casi lo tengo, pero hay un último punto que no entiendo.
Tenemos claro que la ganancia patrimonial es el valor de venta - el valor de compra (olvidémonos de los gastos). Y que debo tributar por ese importe, salvo que lo reinvierta en una nueva vivienda habitual.
Pero como tu dices, si estamos hablando siempre de viviendas habituales, el legislador (que no es magnánimo, lo obligaron sentencia judicial de por medio), te deja deducir el importe pendiente de la hipoteca. Pero en ese caso (y es lo que no entiendo), lo deduces del precio de venta, sin tener en cuenta la adquisición de dicha vivienda en su día y el importe pagado...
Simplifiquemos mi ejemplo aún más. Valor de compra, 300. Valor de venta, 600. Hipoteca restante, 280. Contemos con que voy a reinvertir. ¿Qué cuenta es la buena? Si nos olvidamos de la hipoteca, la ganancia patrimonial es de 600-300=300 Si me "dejan" meter la hipoteca, dices que es 600-280. ¿Pero por qué no es la ganancia patrimonial menos lo pendiente de amortizar? Es decir, 300-280...
O sea... ¿por qué en un caso se calcula la ganancia patrimonial como el beneficio neto obtenido, pero si metes la amortización de la hipoteca la deduces del importe total de la venta? ¿Es por que se considera que el valor de adquisición ya lo estás deduciendo con el capital pendiente? Es que la diferencia entre los tres posibles supuestos es grande... (300/280/20). Y si es así... ¿Puedes elegir entre restar el valor de compra o el capital pendiente?
PD) El tema de que la hipoteca sea más alta que el valor de adquisición, y el destino de dicho dinero, es conflictivo de demostrar, ya que la constructora quebró (y a lo grande), nos dejó las obras a medias, y obviamente no tengo facturas de nada. Imagino que eso será un problema más pronto que tarde, y de hecho ya me sancionaron por la reinversión de la compra en su día, pero poco puedo hacer al respecto ya. Así que lo dejaré de lado por ahora.
PD2) Pásame la factura de la asesoría. O si lo prefieres, Paypal y lo hacemos sin IVA.
Tenemos claro que la ganancia patrimonial es el valor de venta - el valor de compra (olvidémonos de los gastos). Y que debo tributar por ese importe, salvo que lo reinvierta en una nueva vivienda habitual.
Pero como tu dices, si estamos hablando siempre de viviendas habituales, el legislador (que no es magnánimo, lo obligaron sentencia judicial de por medio
), te deja deducir el importe pendiente de la hipoteca. Pero en ese caso (y es lo que no entiendo), lo deduces del precio de venta, sin tener en cuenta la adquisición de dicha vivienda en su día y el importe pagado...Simplifiquemos mi ejemplo aún más. Valor de compra, 300. Valor de venta, 600. Hipoteca restante, 280. Contemos con que voy a reinvertir. ¿Qué cuenta es la buena? Si nos olvidamos de la hipoteca, la ganancia patrimonial es de 600-300=300 Si me "dejan" meter la hipoteca, dices que es 600-280. ¿Pero por qué no es la ganancia patrimonial menos lo pendiente de amortizar? Es decir, 300-280...
O sea... ¿por qué en un caso se calcula la ganancia patrimonial como el beneficio neto obtenido, pero si metes la amortización de la hipoteca la deduces del importe total de la venta? ¿Es por que se considera que el valor de adquisición ya lo estás deduciendo con el capital pendiente? Es que la diferencia entre los tres posibles supuestos es grande... (300/280/20). Y si es así... ¿Puedes elegir entre restar el valor de compra o el capital pendiente?
PD) El tema de que la hipoteca sea más alta que el valor de adquisición, y el destino de dicho dinero, es conflictivo de demostrar, ya que la constructora quebró (y a lo grande), nos dejó las obras a medias, y obviamente no tengo facturas de nada. Imagino que eso será un problema más pronto que tarde, y de hecho ya me sancionaron por la reinversión de la compra en su día, pero poco puedo hacer al respecto ya. Así que lo dejaré de lado por ahora.
PD2) Pásame la factura de la asesoría. O si lo prefieres, Paypal y lo hacemos sin IVA.
Pancho I
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Voy a probar de nuevo 
.
Planteemos la hipótesis de que no existen rentas exentas. Que toda renta tributa por el IRPF.
En este caso, la renta que obtienes al vender la vivienda son 600-300=300. Y así aparecería en la declaración del impuesto, junto al resto de rentas de diversa naturaleza que obtengas.
Sin embargo, por razones diversas el hecho es que hay determinadas rentas que se considera que no deben tributar por el impuesto: fundamentalmente están recogidas en el artículo 7 de la Ley, en diversas Disposiciones Adicionales, etc. Para que las rentas obtenidas estén exentas, se deben dar las circunstancias que se establecen por la norma en cada caso, de manera estricta.
Bien, con el fin de dar un tratamiento preferente desde el punto de vista fiscal a la adquisición del inmueble que constituya la vivienda habitual del contrbuyente, el legislador ha considerado que la renta obtenida (la ganancia patrimonial) por la venta de la vivienda, no tributará. No incluyó la exención entre las del artículo 7, ni en la DA cuarta, o quinta. La colocó en el artículo 38.
Y la exención exige que, para que la ganancia no tribute, se destine el total importe obtenido por la venta a la adquisición de una nueva vivienda habitual:
Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.
Y así podría haber quedado la cosa. Pero si existe un préstamo para adquirir la primera vivienda habitual transmitida, ¿tiene sentido exigir para que la ganancia esté exenta que los 600 obtenidos por la venta se destinen a la adquisición de la nueva? ¿Qué pasa con el préstamo pendiente?
Paremos un momento. Hasta ahora tenemos una renta en forma de ganancia patrimonial de 300 euros (600-300). Para que la ganancia no tribute, debes coger los 600 (importe total obtenido) y destinarlo a la adquisición de una nueva vivienda habitual.
Ahora bien, cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
No encuentro mejor manera de decirlo que el artículo 41 del Reglamento del IRPF.
Simplemente el artículo precisa qué debe considerarse importe total obtenido, el que debe destinarse a la adquisición de una nueva vivienda para que la ganancia patrimonial no tribute, cuando se hubiera utilizado financiación ajena para adquirir la vivienda transmitida: y es el resultante de minorar el valor de transmisión (600), en el principal del préstamo pendiente de amortizar en el momento de la transmisión (280).
Así que, en tu ejemplo, para que la ganancia de 300 no tribute, debes reinvertir en la nueva vivienda 320 (600-280).
.Planteemos la hipótesis de que no existen rentas exentas. Que toda renta tributa por el IRPF.
En este caso, la renta que obtienes al vender la vivienda son 600-300=300. Y así aparecería en la declaración del impuesto, junto al resto de rentas de diversa naturaleza que obtengas.
Sin embargo, por razones diversas el hecho es que hay determinadas rentas que se considera que no deben tributar por el impuesto: fundamentalmente están recogidas en el artículo 7 de la Ley, en diversas Disposiciones Adicionales, etc. Para que las rentas obtenidas estén exentas, se deben dar las circunstancias que se establecen por la norma en cada caso, de manera estricta.
Bien, con el fin de dar un tratamiento preferente desde el punto de vista fiscal a la adquisición del inmueble que constituya la vivienda habitual del contrbuyente, el legislador ha considerado que la renta obtenida (la ganancia patrimonial) por la venta de la vivienda, no tributará. No incluyó la exención entre las del artículo 7, ni en la DA cuarta, o quinta. La colocó en el artículo 38.
Y la exención exige que, para que la ganancia no tribute, se destine el total importe obtenido por la venta a la adquisición de una nueva vivienda habitual:
Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.
Y así podría haber quedado la cosa. Pero si existe un préstamo para adquirir la primera vivienda habitual transmitida, ¿tiene sentido exigir para que la ganancia esté exenta que los 600 obtenidos por la venta se destinen a la adquisición de la nueva? ¿Qué pasa con el préstamo pendiente?
Paremos un momento. Hasta ahora tenemos una renta en forma de ganancia patrimonial de 300 euros (600-300). Para que la ganancia no tribute, debes coger los 600 (importe total obtenido) y destinarlo a la adquisición de una nueva vivienda habitual.
Ahora bien, cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
No encuentro mejor manera de decirlo que el artículo 41 del Reglamento del IRPF.
Simplemente el artículo precisa qué debe considerarse importe total obtenido, el que debe destinarse a la adquisición de una nueva vivienda para que la ganancia patrimonial no tribute, cuando se hubiera utilizado financiación ajena para adquirir la vivienda transmitida: y es el resultante de minorar el valor de transmisión (600), en el principal del préstamo pendiente de amortizar en el momento de la transmisión (280).
Así que, en tu ejemplo, para que la ganancia de 300 no tribute, debes reinvertir en la nueva vivienda 320 (600-280).
Ya puesto a preguntar (lo explicado hasta ahora me ha quedado cristalino). Estoy en un acaso "parecido" al de Manu. Vendí mi vivienda habitual por mucho más de lo que compré. aquí no hay compra de vivienda nueva básicamente porque no llego. Pero como la vendí en abril de este año aún me da tiempo a cambiar de opinión. Bueno, que me pierdo y me voy por los cerros...
¿Hay alguna forma de "recuperar" los gastos notariales o bancarios que tuve al realizar la hipoteca? Caixa Catalunya ya no existe, y el notario, tampoco. Además, han pasado 25 años.....
También intentaré deducirme los gastos integrales que tuve en la vivienda. Demostrables sólo tengo baño completo y cocina completa. Tirarlo todo y todo nuevo. Pero creo que Hacienda ahí también se pasa de buitre cuando podría haber demostrado por facturas (que no tengo) y fechas, que si compras una vivienda y en 2 años lo cambias TODO: baño, cocina, todo el suelo, pintura, toda la instalación eléctrica, todas las puertas de la casa, todas las ventanas de aluminio. ¿Y resulta que eso no cuenta? ¿Eso no es una mejora? ¿Eso no explica parte del incremento del valor del piso? Anda ya...
¿Hay alguna forma de "recuperar" los gastos notariales o bancarios que tuve al realizar la hipoteca? Caixa Catalunya ya no existe, y el notario, tampoco. Además, han pasado 25 años.....
También intentaré deducirme los gastos integrales que tuve en la vivienda. Demostrables sólo tengo baño completo y cocina completa. Tirarlo todo y todo nuevo. Pero creo que Hacienda ahí también se pasa de buitre cuando podría haber demostrado por facturas (que no tengo) y fechas, que si compras una vivienda y en 2 años lo cambias TODO: baño, cocina, todo el suelo, pintura, toda la instalación eléctrica, todas las puertas de la casa, todas las ventanas de aluminio. ¿Y resulta que eso no cuenta? ¿Eso no es una mejora? ¿Eso no explica parte del incremento del valor del piso? Anda ya...
Pancho I
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Sobre lo otro no tengo nada que decir. Y sobre esto, poco. Todas las consultas de la Dirección General de Tributos son como esta.
Y no sirven de mucho, porque al margen de citar la estupenda Resolución del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (o alguna norma de valoración del Plan General de Contabilidad), todas son iguales en lo que importa:
En consecuencia, en función del carácter que tuvieran las obras efectuadas, las mismas se podrán calificar de mejoras o ampliación, en cuyo caso se deberán tener en cuenta al calcular el valor de adquisición del inmueble transmitido, o bien, de gastos de conservación o reparación, los cuales no se deberán tener en cuenta en dicho cálculo.
Tratándose de cuestiones de hecho el contribuyente habrá de poder justificar debidamente, en su momento, las diversas obras por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria, a los que corresponderá su oportuna valoración a requerimiento de los mismos.
Los órganos de gestión o inspección valorarán. Es justo reconocer que (a poco que se pueda) la tendencia será a considerar que hay gastos de conservación o reparación cuando de lo que se trata es de determinar el valor de adquisición del bien que se vende (ganancia patrimonial mayor), y mejora o ampliación cuando el asunto vaya sobre obtener un rendimiento de capital inmobiliario cuando el bien se arriende (el gasto es deducible pero no inmediatamente, sino vía amortización anual).
Bueno, puedo quedarme con esta parte de texto, que interpreto que lo justiifcaría
Pasar de puertas de fullola a puerta maciza, de un cuarto de baño y cocina de origen, del año 1970 a uno totalmente renovado con cambios totales de sanitarios y desagües y fontanería, de ventanas de madera a unas de aluminio, o de una instalación eléctrica con cable unifilar con funda téxtil a una instalación que cumplía normativa... Si eso no es alargar la vida util...
Pasar de puertas de fullola a puerta maciza, de un cuarto de baño y cocina de origen, del año 1970 a uno totalmente renovado con cambios totales de sanitarios y desagües y fontanería, de ventanas de madera a unas de aluminio, o de una instalación eléctrica con cable unifilar con funda téxtil a una instalación que cumplía normativa... Si eso no es alargar la vida util...