Inversion Inmobiliaria
- Autor Cassiddy
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Ya... 
Manu1001
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Voy a probar de nuevo.
Planteemos la hipótesis de que no existen rentas exentas. Que toda renta tributa por el IRPF.
En este caso, la renta que obtienes al vender la vivienda son 600-300=300. Y así aparecería en la declaración del impuesto, junto al resto de rentas de diversa naturaleza que obtengas.
Sin embargo, por razones diversas el hecho es que hay determinadas rentas que se considera que no deben tributar por el impuesto: fundamentalmente están recogidas en el artículo 7 de la Ley, en diversas Disposiciones Adicionales, etc. Para que las rentas obtenidas estén exentas, se deben dar las circunstancias que se establecen por la norma en cada caso, de manera estricta.
Bien, con el fin de dar un tratamiento preferente desde el punto de vista fiscal a la adquisición del inmueble que constituya la vivienda habitual del contrbuyente, el legislador ha considerado que la renta obtenida (la ganancia patrimonial) por la venta de la vivienda, no tributará. No incluyó la exención entre las del artículo 7, ni en la DA cuarta, o quinta. La colocó en el artículo 38.
Y la exención exige que, para que la ganancia no tribute, se destine el total importe obtenido por la venta a la adquisición de una nueva vivienda habitual:
Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.
Y así podría haber quedado la cosa. Pero si existe un préstamo para adquirir la primera vivienda habitual transmitida, ¿tiene sentido exigir para que la ganancia esté exenta que los 600 obtenidos por la venta se destinen a la adquisición de la nueva? ¿Qué pasa con el préstamo pendiente?
Paremos un momento. Hasta ahora tenemos una renta en forma de ganancia patrimonial de 300 euros (600-300). Para que la ganancia no tribute, debes coger los 600 (importe total obtenido) y destinarlo a la adquisición de una nueva vivienda habitual.
Ahora bien, cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
No encuentro mejor manera de decirlo que el artículo 41 del Reglamento del IRPF.
Simplemente el artículo precisa qué debe considerarse importe total obtenido, el que debe destinarse a la adquisición de una nueva vivienda para que la ganancia patrimonial no tribute, cuando se hubiera utilizado financiación ajena para adquirir la vivienda transmitida: y es el resultante de minorar el valor de transmisión (600), en el principal del préstamo pendiente de amortizar en el momento de la transmisión (280).
Así que, en tu ejemplo, para que la ganancia de 300 no tribute, debes reinvertir en la nueva vivienda 320 (600-280).
Se me pasó agradecerte el post. No obstante, prácticamente todo el se refiere a cosas que ya tenía meridianamente claras, pero me sigue quedando la duda que te planteé.
Mi duda se refiere a ese "debes". Y si no será más bien un "puedes". Es decir, yo podría interpretar mi ganancia patrimonial a la antigua usanza. Precio de venta menos precio de compra (olvidémonos de los gastos y tributos). Pero también tengo la posibilidad (¿obligación?) de hacerlo por la fórmula precio de venta menos hipoteca pendiente. ¿Son las dos fórmulas válidas? ¿Solo una de ellas? Queda claro al menos que una de mis tres opciones (precio venta - precio compra - hipoteca) no es viable, claro.
Pancho I
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El "debes" reinvertir está utilizado con el fin de poner de manifiesto que si no reinviertes todo, parte de la ganancia no queda exenta.
La fórmula precio de venta - hipoteca pendiente nunca ha existido para calcular una ganancia patrimonial. Las ganancias patrimoniales siempre se han calculado igual. Nunca se han calculado teniendo en consideración la hipoteca pendiente.
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera:
a) Sobre los importes a que se refieren las letras
a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho.
b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan.
3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.
Por alguno de los comentarios que has hecho, me da la sensación de que interpretas que ha habido un cambio sobre este asunto, forzado por una sentencia del Supremo. Pero si es lo que yo pienso, no tiene que ver con el cálculo de la ganancia patrimonial.
Si no me falla la memoria lo que ocurría "antes" es que, cuando se había producido una ganancia patrimonial al vender la vivienda habitual, para poder deducir por el importe satisfecho al adquirir una nueva, dicho importe debía superar el que hubiera sido deducido efectivamente en la anterior vivienda + el total importe obtenido al venderla (esto, claro, para que la ganancia patrimonial estuviese exenta,
).
El Supremo cambió el segundo sumando, y dijo que nada del total importe obtenido, sino el importe de la ganancia. Por ejemplo:
Primera vivienda: adquirida por 5.000; importe sobre el que se aplicó deducción por adquisición de vivienda: 3.000. Vendida por 7.000; ganancia de 2.000.
Compra de nueva vivienda:
Antes de la sentencia del Supremo, para poder deducir por las cantidades satisfechas para adquirir la nueva vivienda, deberías superar 3.000 (deducido por la primera) + 7.000 (total importe obtenido al vender la primera).
Después de la sentencia: debería superar el importe sarisfecho, 3.000 (como antes) + 2.000 (ganancia obtenida al vender la primera vivienda).
Esto es lo que cambió. Y es irrelevante desde el 1 de enero de 2013 cuando ha dejado de existir la deducción por adquisición de vivienda.
La fórmula precio de venta - hipoteca pendiente nunca ha existido para calcular una ganancia patrimonial. Las ganancias patrimoniales siempre se han calculado igual. Nunca se han calculado teniendo en consideración la hipoteca pendiente.
Artículo 33. Transmisiones a título oneroso.
1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera:
a) Sobre los importes a que se refieren las letras
a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho.
b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan.
3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.
Por alguno de los comentarios que has hecho, me da la sensación de que interpretas que ha habido un cambio sobre este asunto, forzado por una sentencia del Supremo. Pero si es lo que yo pienso, no tiene que ver con el cálculo de la ganancia patrimonial.
Si no me falla la memoria lo que ocurría "antes" es que, cuando se había producido una ganancia patrimonial al vender la vivienda habitual, para poder deducir por el importe satisfecho al adquirir una nueva, dicho importe debía superar el que hubiera sido deducido efectivamente en la anterior vivienda + el total importe obtenido al venderla (esto, claro, para que la ganancia patrimonial estuviese exenta,
Artículo 39 RD 214/1999. Exención por reinversión en vivienda habitual.
1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
El Supremo cambió el segundo sumando, y dijo que nada del total importe obtenido, sino el importe de la ganancia. Por ejemplo:
Primera vivienda: adquirida por 5.000; importe sobre el que se aplicó deducción por adquisición de vivienda: 3.000. Vendida por 7.000; ganancia de 2.000.
Compra de nueva vivienda:
Antes de la sentencia del Supremo, para poder deducir por las cantidades satisfechas para adquirir la nueva vivienda, deberías superar 3.000 (deducido por la primera) + 7.000 (total importe obtenido al vender la primera).
Después de la sentencia: debería superar el importe sarisfecho, 3.000 (como antes) + 2.000 (ganancia obtenida al vender la primera vivienda).
Esto es lo que cambió. Y es irrelevante desde el 1 de enero de 2013 cuando ha dejado de existir la deducción por adquisición de vivienda.
Manu1001
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Y ya me rindo. Seré un zoquete en temas fiscales (lo soy), pero por más que lo releo no me entero DE NADA. Al revés, cada vez estoy más liado. Te agradezco mucho el esfuerzo, pero contrataré un abogado que me eche los números y listos. Paso de volverme loco. 
Pancho I
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Que se mantenga el derecho a deducir por adquisición de vivienda de quien lo tenía hasta el 31/12/2012 es una cosa diferente a que no exista la deducción para viviendas adquiridas a partir del 1//01/2013 (que sería tu caso al adquirir la nueva vivienda).
El cambio de criterio del Supremo tenía sentido cuando existía la deducción por adquisición de vivienda. Ahora no tiene sentido que se establezca a partir de qué cantidad invertida en una nueva vivienda te puedes deducir (cuando, previamente, te hubieras deducido por otra y/o hubieras obtenido una ganancia exenta por reinversión), porque por la nueva vivienda no te vas a poder deducir en ningún caso.
El cambio de criterio del Supremo tenía sentido cuando existía la deducción por adquisición de vivienda. Ahora no tiene sentido que se establezca a partir de qué cantidad invertida en una nueva vivienda te puedes deducir (cuando, previamente, te hubieras deducido por otra y/o hubieras obtenido una ganancia exenta por reinversión), porque por la nueva vivienda no te vas a poder deducir en ningún caso.
Pancho I
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Siento que no lo entiendas. No me veo capaz de explicarlo de otras maneras. Sólo recuerda que el préstamo hipotecario no tiene ninguna incidencia en el cálculo de la ganancia patrimonial. Y que para beneficiarte de la exención por reinversión, la cantidad que vas a tener que invertir en la nueva es: lo que obtengas por la venta de la vieja - el importe del capital del préstamo para adquirir la vieja pendiente de amortizar cuando la vendas.
Y si se le pasas la información a modo de chirigota?
Bueno en serio... entiendo que cuando estás acostumbrado a "manejar una herramienta y lenguaje" es fácil, pero para nosotros los mortales a veces nos suena a sueco
y no es culpa tuya.
Volviendo al tema de la inversión inmobiliaria, espero que hagáis números y al menos os salga un 6% limpio de polvo y paja anual... porque habiendo depósitos al 3% mínimo (alguno casi llega al 4%)... meterse en berenjenales de comprar para alquilar son ganas de complicarse...
Manu1001
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Bueno en serio... entiendo que cuando estás acostumbrado a "manejar una herramienta y lenguaje" es fácil, pero para nosotros los mortales a veces nos suena a sueco
Es lo que dije al principio de la conversación. La jerga legal / fiscal es fácil para ellos, que están acostumbrados a usarla a diario, pero para una persona "normal" es total y absolutamente incomprensible. Y cuando crees haber entendido algo, no estás seguro de haberlo pillado bien. Y luego resulta que te enteras de que según la disposición adicional tercera de la cláusla 23, de la ley orgánica Tócamelciruelo 3/2007 dice que si naciste en solsticio de verano, los porcentajes de deducción deben calcularse según la tabla logarítimica de la normativa municipal que te corresponda. Y claro, vienen las metidas de pata y la sensación permanente de que no lo hiciste bien.
Obviamente, esto no es culpa de Pancho, bastante paciencia tiene conmigo y sus esfuerzos será recompensados en el Valhala si hay un Dios, pero imagino`que entenderá la tremenda frustración que al resto de los mortales nos producen estas cosas...
Estas normativas parecen estar hechas con el único fin de volverte loco, a ver si hay suerte y la cagas.
Manu1001
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Y ya puestos. Si vendí mi vivienda en abril de este año y el año que viene declaro que pienso invertir en una nueva vivienda (creo que tienes 2 años) y luego no pasa. O sea que de vivienda na de na, ¿qué pasa?
Pancho I
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Esto dice el INFORMA:
Pregunta
- ¿Cómo debe regularizar el contribuyente su situación tributaria en caso de incumplirse los requisitos para aplicar la exención por reinversión
Respuesta
- El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.
Agencia Tributaria: 7. Pérdida total o parcial del derecho a la exención por reinversión en vivienda habitual y en en...
He mirado en Renta Web para ver si por fin se pueden incluir en la declaración complementaria los intereses de demora, y creo que no se puede sin engañar al programa. De hecho en el manual pone en este supuesto los intereses de demora se liquidan por los órganos de gestión tributaria, tras comprobar en cada caso que no hayan sido incluidos por el contribuyente.
El último párrafo se refiere al período por el que se calculan los intereses: desde la finalización del plazo de presentación de la declaración del ejercicio al cual se refiere la complementaria hasta la fecha de ingreso, siempre que se haya realizado en el plazo previsto en la normativa que se indica.
En tu caso, al hacer el año que viene la declaración de la renta de 2023, pondrás que la ganancia está exenta por reinversión. Si en abril de 2025 no reinviertes, debes presentar complementaria del 2023, incluyendo la ganancia patrimonial previamente considerada exenta.
El incumplimiento se produce en 2025, así que el plazo de presentación de la complementaria (recuerda, de 2023) será el correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento, 2025. Así que tienes plazo hasta el 30 de junio de 2026. Ahora bien, los intereses se liquidarán por los órganos de gestión tributaria hasta la fecha de ingreso, así que cuando más tarde la presentes, más intereses. Nada impide que la presentes antes.
Lo que no procede es que se liquide por la Agencia Tributaria el recargo por presentación fuera de plazo de la declaración (que en tu caso sería el 30 de junio de 2026). Sí procedería liquidar el recargo si se incumple el plazo, de ahí la salvedad que hace al final el manual: siempre que se haya realizado en el plazo previsto en la normativa que se indica.
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Pues nada. A darle vueltas a ver qué hago 
Qué por lo que he podido entender, si pido una nueva hipoteca, de mucho más que mi "ganancia", no debería tributar por ese concepto. Cierto?
Qué por lo que he podido entender, si pido una nueva hipoteca, de mucho más que mi "ganancia", no debería tributar por ese concepto. Cierto?
Pancho I
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Ahora, lo que importa es que la nueva vivienda tenga un precio superior al importe que debes reinvertir.
Para aplicar la exención por reinversión no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble. Por tanto, para considerar realizada la reinversión se tendrá en cuenta la totalidad del valor de adquisición de la nueva vivienda con independencia de si su importe ha sido satisfecho o financiado y si dicho valor de adquisición de la nueva es igual o superior al de la antigua, la reinversión será total. En caso contrario será parcial (Sentencia del Tribunal Supremo núm. 1230/2020, de 1 de octubre de 2020, recaída en el recurso contencioso-administrativo núm. 809/2019 -ROJ STS 3049/2020-).
Para aplicar la exención por reinversión no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble. Por tanto, para considerar realizada la reinversión se tendrá en cuenta la totalidad del valor de adquisición de la nueva vivienda con independencia de si su importe ha sido satisfecho o financiado y si dicho valor de adquisición de la nueva es igual o superior al de la antigua, la reinversión será total. En caso contrario será parcial (Sentencia del Tribunal Supremo núm. 1230/2020, de 1 de octubre de 2020, recaída en el recurso contencioso-administrativo núm. 809/2019 -ROJ STS 3049/2020-).
Bueno, pues ya me puedo buscar piso de compra que me ahorro más de 20.000€
Otra cosa es que me den el préstamo
Sí, lo siento soy un pobre infiltrado en este foro
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Manu1001
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Bueno, pues ya me puedo buscar piso de compra que me ahorro más de 20.000€
Otra cosa es que me den el préstamo
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No estás solo. Pero yo tengo que buscar un piso en el que lo que tengo que reinvertir sea el 50% de su valor, ya que la compra se hará a medias con el. Así que misupuestagananciapatrimonial x 2.
Vaya, que el destino me empuja a comprarme otro casoplón, que remedio...
Iros a vivir juntosNo estás solo. Pero yo tengo que buscar un piso en el que lo que tengo que reinvertir sea el 50% de su valor.
Sígueme para más consejos como este
Edito: Si os lleváis también a @Seaker es el combo perfecto
Joder, soy el puto amo!, acabo de ayudar a tres foreros de un plumazo
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