Compra de vivienda y estrés infernal

Una duda que estábamos comentando mi mujer y yo hace un momento.

Compramos una vivienda, pongo valores a ojo, por 60.000€. Pero era un precio bajísimo. Tanto que pagamos el ITP por el valor de mercado que marca el catastro, 75.000€.

Ahora supongamos que lo queremos vender y nos dan 100.000€. A la hora de hacer la siguiente Renta, ¿cómo se calculan los beneficios? Serían 40.000€, cogiendo el valor de compra, o 25.000€, el valor por el que pagamos los impuestos al comprarlo.

Aprovecho para poner lo que se paga de IRPF en estos casos:
1728286834179.png
 
Id a la Cañada Real, aunque no haya luz, y os hacéis todos un caseto allí. Vended droga y pasadlo bien, cojones. Elegid bien vuestro clan, es como un juego de rol en vivo. :mparto
Yo trabajé un año en un polígono industrial cerca de Mercamadrid, casi al lado, y se colaban los yonquis en el bus a diario, por esa razón tenían dos conductores y llamaban a la mínima a la policía local para echarles. Además, con tanto camión de gran tonelaje y tantos yonquis, entrando y saliendo por allí de camino a la Cañada Real, pasaba lo que pasaba a diario, es decir, atropellos, con o sin muerte. Era el pan nuestro de cada día, con atestados allí y el 112. Lo veíamos casi normal. ¡Qué grima me da al recordarlo! :fiu
 
Última edición:
Tim dijo:
Una duda que estábamos comentando mi mujer y yo hace un momento.

Compramos una vivienda, pongo valores a ojo, por 60.000€. Pero era un precio bajísimo. Tanto que pagamos el ITP por el valor de mercado que marca el catastro, 75.000€.

Ahora supongamos que lo queremos vender y nos dan 100.000€. A la hora de hacer la siguiente Renta, ¿cómo se calculan los beneficios? Serían 40.000€, cogiendo el valor de compra, o 25.000€, el valor por el que pagamos los impuestos al comprarlo.
Hacer clic para expandir...

Valor de adquisición en inmuebles cuyo valor ha sido comprobado por la Administración Tributaria.

Las consultas no se ven sin estar registrado. Si el valor ha sido comprobado por la Comunidad Autónoma, el valor comprobado:

v1557-21

Cuestión planteada: Si el valor establecido por la Comunidad Autónoma es el valor de adquisición a efectos de determinar la ganancia o pérdida patrimonial obtenida en una futura transmisión del inmueble.

(...)

No obstante, el Tribunal Supremo, mediante Sentencia de 21 de diciembre de 2015, recaída en recurso de casación para la unificación de doctrina, ha establecido que a efectos de determinar dicho valor de adquisición en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en caso de posterior comprobación de valores a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados por las respectivas Comunidades Autónomas, habrá de tenerse en cuenta el valor comprobado como el importe real al que se refiere el mencionado precepto.


Si no, como ocurre en tu caso, valor de compra:

V1694-22

Cuestión planteada: Solicita saber si en caso de proceder a la venta, el valor de adquisición a consignar es el que se recoge en la escritura y realmente pagado o si es el valor de referencia sobre el que ha tributado en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
(...)

De acuerdo con la dicción literal de este precepto, para la determinación del valor de adquisición hay que partir del importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado. De igual forma, para la determinar del valor de transmisión se parte del importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado, tomándose como tal el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.

Por lo tanto, será esta la forma de determinación de los valores de adquisición y transmisión del inmueble transmitido a los efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Y ello con independencia de la determinación de la base imponible que proceda en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD).

Se pueden ver las consultas poniendo su nº aquí.
 
Hoy voy a comentar un detalle que nos ocurre, dedicado especialmente a aquellas personas, como el Gobierno, que echan pestes de los propietarios de pisos de alquiler.

Hace año y poco compramos un piso a un precio de chiste. Si lo vendiésemos ahora mismo habríamos sacado más de un 40% de beneficio después de impuestos, con eso lo digo todo. El piso venía con inquilinos, una gente que lo tiene alquilado todo el año pero no viven ahí casi nunca, lo tienen para hacer escapadas largas. Son unos jubilados y por el precio que tiene el alquiler les compensa pagarlo todo el año. Decir que los inquilinos han pagado siempre. Eso sí, ya la dueña anterior nos había comentado que educados son lo justo, pero eso a nosotros nos da igual, no queremos que sean nuestros amigos. Lo comento porque el piso está a un kilómetro de mi casa y es hoy que no sabemos quienes son.

El caso es que el contrato estipula que ha de pagarse en los cinco primeros días del mes. Ha habido ya varias ocasiones que han pagado los días 6 ó 7, sin mayor problema.

Con esto ya me gustaría comentar un detalle. Dile a tu banco que te retrasas un par de días en el pago de la hipoteca. A Hacienda que la Renta la pagas un poco más tarde. No se te ocurre, claro. Pero en los alquileres el propietario tiene la obligación de ser buena persona.

Prosigo. Estamos a día 8 y este mes no han pagado. A mediados de septiembre les mandé un WhatsApp con los recibos de la recogida de basuras, que la dueña anterior puso en el contrato que pagaban los inquilinos. Ni me contestaron. Ni siquiera sé si lo leyeron porque tienen el WhatsApp para que no me marque en azul si lo han leído, etc. Pero bueno, son así de secos, me da igual.

Así que me dio por buscar, por curiosidad, qué se puede hacer si un inquilino no paga. De primeras: hay que ser amables con el inquilino. La primera medida es enviar un burofax y dar un margen para que paguen. Que no se estresen. Como haría vuestro banco si no pagáis la hipoteca, igualito. "Oye, que no pagaste del 1 al 5 y han pasado varias semanas, ¿te importaría pagar en 10 días?". Ya no es que te deban dinero, es que aún encima hay que darles un plazo. Pero si el plazo ya se lo llevas dando desde el día que se considera que se han retrasado.

Si pasa el plazo del burofax, a tirar de abogado. Ah, un detalle curioso. En nuestro caso, el inquilino, que no declara la vivienda como habitual, coge y pone como dirección en el contrato... la del piso de alquiler. Así que si le enviamos un burofax, sabiendo que no están en casa, es que ni le va a llegar. Me pregunto qué se hará en esos casos, porque Correos dirá que no se pudo entregar, pero nosotros lo enviamos a la dirección que tenemos.

Total, que si no pagan, a un abogado y a gastarse el dinero. Pensaréis para qué tanta insistencia con lo de ser amable con el inquilino. Pues porque si vas a juicio, lo mismo te encuentras con un juez que en caso de que hayas estado presionando a los inquilinos te tire el asunto para atrás. Aún encima.

Así que a toda la gente que echa pestes de los propietarios de pisos de alquiler, os animo encarecidamente que vayáis a vuestro banco, pidáis una hipoteca y os compréis una vivienda. El banco seguro que os va a tratar genial. Como decía Pepe Rubianes en su monólogo sobre los bancos, llegas y te sientas para que te atiendan, por eso se llaman banco 😂 Si te retrasas en el pago de la hipoteca, será por dinero, es que les va a dar lo mismo. Ya pagarás cuando te venga bien. Tampoco nos quejemos de cómo está el panorama en los alquileres. Como veis, la protección que tienen los propietarios es fantástica, quien lo hace como inversión no está asumiendo riesgos, es todo ganancia y cero problemas. Están igual de protegidos inquilinos y propietarios, si es que el gobierno está en todo.

En fin, lo pongo como curiosidad porque en un rato libre me dio por investigar el asunto. En nuestro caso, este que os cuento, me da la sensación de que esta gente ha tenido un problema de salud o de algún familiar. Y como sorprendentemente no tienen el ingreso domiciliado a pesar de llevar dos años en ese piso, pues o se han despistado o directamente no pueden hacerlo, es gente mayor y pudo haber pasado cualquier cosa. Pero está bien comentar cómo están las cosas, que luego Twitter, Menéame... se llenan de comentarios y siempre me he preguntado por qué la gente si tan mal está el alquiler no coge y compra, que seguro que es mucho mejor.
 
Creo que conoces lo que me pasó con mi inquilino y el sufrimiento que me costó. Pues empezó así, con unos simples retrasos. No es por desanimarte... :sudor

Mi consejo: échalos usando cualquier excusa, cueste lo que cueste en tiempo y dinero. Hazme caso, por Dios.

Respecto alburofax, creo que puedo ayudarte. MRW tiene un servicio que le mandan el fax físicamente... Y POR SMS. Esto es lo importante, porque aunque no estén en casa o lo rechacen, el SMS se considera prueba fehaciente de entrega a nivel legal. O al menos asi era cuando me tocó usarlo. Pregunta pero creo que es así.

Envíalo, y si por lo que sea no responden ni pagan... al juzgado de cabeza. No lo pienses ni medio segundo.
 
Muy interesante lo del burofax por SMS. Que a estas alturas haya que usar métodos exclusivos del papel... Voy a mirarlo.
 
Tim dijo:
Hoy voy a comentar un detalle que nos ocurre, dedicado especialmente a aquellas personas, como el Gobierno, que echan pestes de los propietarios de pisos de alquiler.

Hace año y poco compramos un piso a un precio de chiste. Si lo vendiésemos ahora mismo habríamos sacado más de un 40% de beneficio después de impuestos, con eso lo digo todo. El piso venía con inquilinos, una gente que lo tiene alquilado todo el año pero no viven ahí casi nunca, lo tienen para hacer escapadas largas. Son unos jubilados y por el precio que tiene el alquiler les compensa pagarlo todo el año. Decir que los inquilinos han pagado siempre. Eso sí, ya la dueña anterior nos había comentado que educados son lo justo, pero eso a nosotros nos da igual, no queremos que sean nuestros amigos. Lo comento porque el piso está a un kilómetro de mi casa y es hoy que no sabemos quienes son.

El caso es que el contrato estipula que ha de pagarse en los cinco primeros días del mes. Ha habido ya varias ocasiones que han pagado los días 6 ó 7, sin mayor problema.

Con esto ya me gustaría comentar un detalle. Dile a tu banco que te retrasas un par de días en el pago de la hipoteca. A Hacienda que la Renta la pagas un poco más tarde. No se te ocurre, claro. Pero en los alquileres el propietario tiene la obligación de ser buena persona.

Prosigo. Estamos a día 8 y este mes no han pagado. A mediados de septiembre les mandé un WhatsApp con los recibos de la recogida de basuras, que la dueña anterior puso en el contrato que pagaban los inquilinos. Ni me contestaron. Ni siquiera sé si lo leyeron porque tienen el WhatsApp para que no me marque en azul si lo han leído, etc. Pero bueno, son así de secos, me da igual.

Así que me dio por buscar, por curiosidad, qué se puede hacer si un inquilino no paga. De primeras: hay que ser amables con el inquilino. La primera medida es enviar un burofax y dar un margen para que paguen. Que no se estresen. Como haría vuestro banco si no pagáis la hipoteca, igualito. "Oye, que no pagaste del 1 al 5 y han pasado varias semanas, ¿te importaría pagar en 10 días?". Ya no es que te deban dinero, es que aún encima hay que darles un plazo. Pero si el plazo ya se lo llevas dando desde el día que se considera que se han retrasado.

Si pasa el plazo del burofax, a tirar de abogado. Ah, un detalle curioso. En nuestro caso, el inquilino, que no declara la vivienda como habitual, coge y pone como dirección en el contrato... la del piso de alquiler. Así que si le enviamos un burofax, sabiendo que no están en casa, es que ni le va a llegar. Me pregunto qué se hará en esos casos, porque Correos dirá que no se pudo entregar, pero nosotros lo enviamos a la dirección que tenemos.

Total, que si no pagan, a un abogado y a gastarse el dinero. Pensaréis para qué tanta insistencia con lo de ser amable con el inquilino. Pues porque si vas a juicio, lo mismo te encuentras con un juez que en caso de que hayas estado presionando a los inquilinos te tire el asunto para atrás. Aún encima.

Así que a toda la gente que echa pestes de los propietarios de pisos de alquiler, os animo encarecidamente que vayáis a vuestro banco, pidáis una hipoteca y os compréis una vivienda. El banco seguro que os va a tratar genial. Como decía Pepe Rubianes en su monólogo sobre los bancos, llegas y te sientas para que te atiendan, por eso se llaman banco 😂 Si te retrasas en el pago de la hipoteca, será por dinero, es que les va a dar lo mismo. Ya pagarás cuando te venga bien. Tampoco nos quejemos de cómo está el panorama en los alquileres. Como veis, la protección que tienen los propietarios es fantástica, quien lo hace como inversión no está asumiendo riesgos, es todo ganancia y cero problemas. Están igual de protegidos inquilinos y propietarios, si es que el gobierno está en todo.

En fin, lo pongo como curiosidad porque en un rato libre me dio por investigar el asunto. En nuestro caso, este que os cuento, me da la sensación de que esta gente ha tenido un problema de salud o de algún familiar. Y como sorprendentemente no tienen el ingreso domiciliado a pesar de llevar dos años en ese piso, pues o se han despistado o directamente no pueden hacerlo, es gente mayor y pudo haber pasado cualquier cosa. Pero está bien comentar cómo están las cosas, que luego Twitter, Menéame... se llenan de comentarios y siempre me he preguntado por qué la gente si tan mal está el alquiler no coge y compra, que seguro que es mucho mejor.
Hacer clic para expandir...

No seré yo quien defienda a un moroso y entiendo la indefensión (yo la he vivido en mis carnes), pero realmente si no quieres pagar no le pagas ni al banco, hay muchas estratagemas para alagar el tema o se puede negociar con el banco.

Luego para averiguar la dirección de alguien, hay herramientas judiciales, no sé realmente si efectivas o no, pero a fin de cuentas es verdad que todo puede ser un proceso laaaargo para recuperar tu vivienda o inmueble, aun sin que esté ocupada como tal...

Y si, todo debería de ser más rápido y prevalecer la simple acreditación de la titularidad de algo o el incumplimiento de un contrato.

Vivimos en un pais donde te multan por dejar clavada una sombrilla en la playa, pero si te metes en una casa con dueño no hay quien te saque de allí.

:hola
 
Este país es así. Hacienda tiene 6 meses para devolverte la Renta, aunque pueden tardar más y pagarte intereses de demora. Pero si te sale a pagar ojito como no lo hagas. No pagues una factura que te pueden denunciar, la administración paga cuando le da la gana a sus proveedores. La administración se cubre las espaldas mientras le quita derechos a la gente. Es lo que hay.

Mi texto va destinado a aquellos que le siguen el relato al gobierno. El de la demonización de todo aquel que es propietario, ya sea de una vivienda, un negocio…
 
Ah no, no necesito que nadie me de la razón. Ni siquiera me preocupa el tema. Pero lo comento, aquí mismo hubo quien demonizó a los propietarios. Ahora, a mí me da lo mismo quien esté de acuerdo o no. Habrá quien verá mal mi inversión y el beneficio desproporcionado que saco en este caso.
 
Me acabo de enterar que hoy había manifestaciones por el tema del alquiler. Y yo por la mañana diciéndole a mi mujer que con lo que ha bajado el euribor, y tampoco es que esté para echar cohetes, ya hay bancos como el Sabadell ofreciendo buenas condiciones.

¿Por qué si hay bancos que ya están ofreciendo el 2,35%, creo que era esto lo del Sabadell, a tipo fijo, no se lanza como loca la gente en lugar de hacer rico a su casero? ¿No saldría más barato comprar que alquilar?
 


Huelga de pagos de alquileres, un plan sin fisuras. Me pregunto si sabrán que al final van a tener que acabar pagando igual. Y si sabrán que gobierna la izquierda. Que algunos insisten en lo de las zonas tensionadas, porque entonces ya sí pueden echar la culpa al gobierno de la derecha de turno. Sin tener en cuenta que ya hay sitios donde se está aplicando esa medida y no ha servido para nada.
 
Tim dijo:
¿Por qué si hay bancos que ya están ofreciendo el 2,35%, creo que era esto lo del Sabadell, a tipo fijo, no se lanza como loca la gente en lugar de hacer rico a su casero? ¿No saldría más barato comprar que alquilar?
Hacer clic para expandir...
Entrada, creo que lo llaman.

El otro día me contaba una alumna que tiene ahorrados 50.000€ y contrato indefinido, e iba a comprar algo de 180.000€, creo que era. Pedían de entrada 40.000€, pero como no tiene pareja, tenía que poner 30.000€ más para que le cocedieran la hipoteca.

Es una barbaridad lo que piden.

Es que a veces hacéis unos comentarios que... En un hilo diciendo que la gente no se compra coches porque los sueldos son una mierda, y aquí que por qué no se compran pisos. :D
 
¿Pero qué te crees, que todas las personas que compran vivienda tienen el dinero para la entrada? Nosotros tuvimos que dar un 25% del valor de la vivienda por adelantado y la vivienda nos la dieron años después. Sí, pedimos mientras tanto un préstamo. Años pagando el préstamo, suspensión de pagos de Martinsa-Fadesa, el banco lógicamente no va a tener pena por ti y hay que seguir pagando pero lo mismo la vivienda ni llega a existir… 1200€ al mes de préstamo.

Animo a toda la gente que se manifiesta a afrontar estos problemas, que son mayores que por los que pelean. Que quienes son propietarios no tienen máquinas de imprimir dinero en casa.

Y lo de que a tu amiga le pidan 70.000€ para un piso de 180.000€. La clave no es tener contrato indefinido, eso donde va que es garantía de poca cosa. El banco lo que va a mirar es cuánto ingresas y cuánto gastas. Que luego dispongas de alguien por detrás que en caso de que “quiebres” pueda ayudarte, también es crucial.

Mi consejo: a preguntar en todos los bancos habidos y por haber. Muchas veces en el que estás y tienes todo domiciliado es el que peor te trata. Que le pregunten a mis padres. Cuarenta años trabajando ambos en el mismo y cuando quisieron pedir dinero para hacer una casa se fueron a otro.

A veces olvidamos que los que ya tenemos una edad pasamos por esto por lo que protesta la gente y mucho más. Muchísimo más.
 
wfogg dijo:
Entrada, creo que lo llaman.

El otro día me contaba una alumna que tiene ahorrados 50.000€ y contrato indefinido, e iba a comprar algo de 180.000€, creo que era. Pedían de entrada 40.000€, pero como no tiene pareja, tenía que poner 30.000€ más para que le cocedieran la hipoteca.

Es una barbaridad lo que piden.

Es que a veces hacéis unos comentarios que... En un hilo diciendo que la gente no se compra coches porque los sueldos son una mierda, y aquí que por qué no se compran pisos. :D
Hacer clic para expandir...
Es raro eso que cuentas. Sobre 180k,la entrada debería ser del 20%,mas impuestos, ponle un 10% más. Lo que hace un total de 54k y una hipoteca de 144k. Por 4k euros es extraño no se pueda encontrar una solución, un préstamo personal o algo similar.

Si necesita más entrada es porque esa hipoteca de 144k a 30 años, sobre los 560 de cuota, representa más del 30%/35% de sus ingresos. Luego sus ingresos deberían ser menores a 1680 al mes en 12 pagas.

Creo que esa operación debería salir, como dice Tim, que pregunte a más bancos.
 
Conéctate o regístrate para responder aquí
Arriba Pie