Compra de vivienda y estrés infernal

[Manu1001]

Yo en breve me meteré en una compra para reinvertir la ganancia obtenida en la venta de mi casa.

Nueva pregunta para @Pancho I y su infinita paciencia...

La casa vendida era al 100% mía. La que voy a comprar, se va a pagar con los ingresos de mi hijo, y mi aportación inicial del capital restante de la venta. El problema es que claro, el que tiene que reinvertir soy yo, pero el que va a pagar las cuotas, mi hijo. Y claro, la casa tiene que estar a mi nombre para justificar la reinversión. Pero ahora mismo, a mi no me van a dar una hipoteca. Yo solo aportaría el 20-30% de capital inicial.

Solución del banco (de dos distintos): escrituras la casa, poniendo un 80% a tu nombre, y un 20% al de tu hijo. Con eso, ya justificas la reinversión. La hipoteca, la hacemos al 50% entre los dos, y como la justificación de ingresos será la suma de la de ambos, si con los de tu hijo llega, a nosotros ya nos vale.

No sé, lo veo demasiado fácil, y siempre asumo la infinita habilidad de los inspectores tributarios para encontrar el resquicio por donde joderte vivo. Aún cuando dos directores de banco dicen que no hay problema. Prefiero pedir consejo al único empleado de la Agencia Tributaria al que aprecio y respeto. Pancho, soy todo tuyo.¿Qué opinas?

Por cierto, imagino que para la AT, el importe que yo reinvierto sería esa entrada más el porcentaje de la casa escriturado a mi nombre, imagino... ¿no?. Quiero decir... Supongamos que yo he obtenido un supuesto beneficio de 300.000 euros que debo reinvertir. Vale, compro una casa de 400.000. Aporto 100.000 como entrada. Hago una hipoteca por el resto, pero en escritura consto como propietario del 80% de la vivienda. Mi reinversión serían esos 100.000 más el 80% de los 400.000, o sea, 320.000 + 100.000, que ya superan con creces los 300.000 que debo justificar, ¿no? Parece obvio, pero nunca se es lo bastante paranoico con estos temas...

 

[Seaker]

¿Para qué quieres escindir la propiedad? ¿Quién sería el nudo propietario?

Con la situaciación actual, compras y no deduces por adquisición de vivienda. Si no compras, me parece que tampoco puedes deducir por alquiler en Madrid, que vas siendo viejo. Compra si puedes y no te pongas creativo.

Spoiler

Podrías crear una sociedad de capital; que ella comprase el inmueble; deducir como gasto el importe de los intereses del préstamo, la amorización. En fin, al cabo de unos años de acumulación de pérdidas, siempre podrías encontrar a alguien interesado en adquirir la sociedad para integrarla en un grupo de empresas y así compensar las pérdidas con el beneficio que obtengan otras sociedades del grupo. Por el camino haces frente a los gastos de constitución de la sociedad, registro, presentación de cuentas anuales, contestar algún requerimiento de la AEAT sobre la actividad que supuestamente realiza tu empresa.

Irán pasando los años, las mascotas...

Y sin darte cuenta, jubilado.

Pancho, digamos que los familiares en primer grado se han desecho de un activo inmobiliario en la playa, y al igual que mi hermano hace tiempo se quedó con otro activo inmobiliario cuando sentó cabeza mediante una operación de compraventa con los familiares de primer grado para cambiar la titularidad, pues ahora le tocaría al mayor disponer de un sitio donde forear cuando no estén con una bolsa de Doritos. Hasta que me pudra.

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[Manu1001]

¿En Madrid las donaciones no están bonificadas? Te podrían haber donado ese activo en la playa, y ya venderlo tu, y reinvertir la ganancia en lo que te diera la gana.

 

[Seaker]

¿En Madrid las donaciones no están bonificadas? Te podrían haber donado ese activo en la playa, y ya venderlo tu, y reinvertir la ganancia en lo que te diera la gana.

Creo que el mayor los tendría que matar primero, o dejarles que se hagan más mayores para que la donación esté más bonificada. Y pese a madrileño soy muy catalán. No lo sé, sobre el papel es muy bonito, pero hombre todo lleva unas gestiones, unos gastos y ya pregunté sobre ello cuando tenía que devolver los gastos administrativos.

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[Pancho I]

En episodios anteriores...
#34
#58
Hay más cosas en ese hilo, pero lo que me importa es que en el #34 puse en negrita que el inmueble en el que reinviertas debe ser tu nueva vivienda habitual, y en el #58 lo único verdaderamente relevante para calcular el importe a reinvertir.

La casa vendida era al 100% mía. La que voy a comprar, se va a pagar con los ingresos de mi hijo, y mi aportación inicial del capital restante de la venta. El problema es que claro, el que tiene que reinvertir soy yo, pero el que va a pagar las cuotas, mi hijo. Y claro, la casa tiene que estar a mi nombre para justificar la reinversión. Pero ahora mismo, a mi no me van a dar una hipoteca. Yo solo aportaría el 20-30% de capital inicial.

Solución del banco (de dos distintos): escrituras la casa, poniendo un 80% a tu nombre, y un 20% al de tu hijo. Con eso, ya justificas la reinversión. La hipoteca, la hacemos al 50% entre los dos, y como la justificación de ingresos será la suma de la de ambos, si con los de tu hijo llega, a nosotros ya nos vale.

Bueno, el problema hoy puede ser menor que cuando existía la deducción por inversión en vivienda habitual. Entonces el importe a deducir venía marcado por el porcentaje en la titularidad del inmueble y el importe pagado en el ejercicio.

En el supuesto que planteas, 80/20 de la propiedad, pagando las cuotas de la hipoteca tu hijo:

- Tú, a pesar de tener el 80% de la propiedad de la vivienda, no podrías deducirte nada, al no haber pagado las cuotas.
- Tu hijo podría deducir sólo el 20 por cien (su porcentaje de titularidad de la vivienda) de lo que hubiera pagado, a pesar de haber satisfecho la totalidad de las cuotas del préstamo.

El problema es menor, pero no del todo inexistente. Al fin y al cabo eres tú el que debe reinvertir el importe obtenido por la venta de tu anterior vivienda, y, a pesar de que ahora ya no cabe duda de que para cumplir el requisito de la inversión vale con que el valor de la nueva supere el importe a reinvertir por la venta de la anterior, resultaría muy llamativo que los pagos (tras "tu" inversión inicial de 100.000 euros, por seguir tu hipótesis) los hiciese exclusivamente tu hijo.

Si tuviese una comprobación de una operación como esa, intentaría motivar que no cumples el requisito de la reinversión. Casi con toda seguridad. Y eso yo. La consecuencia sería liquidar por la ganancia patrimonial. No toda, porque 100.000 si los habrías reinvertido.

No soy una mente criminal brillante, pero que los pagos se hagan desde una cuenta de la que tu hijo y tú seáis cotitulares, me parece lo mínimo para poder defender que estás reinvirtiendo.

No sé, lo veo demasiado fácil, y siempre asumo la infinita habilidad de los inspectores tributarios para encontrar el resquicio por donde joderte vivo. Aún cuando dos directores de banco dicen que no hay problema. Prefiero pedir consejo al único empleado de la Agencia Tributaria al que aprecio y respeto. Pancho, soy todo tuyo.¿Qué opinas?

¿Qué problema van a tener en el banco? Tienen el inmueble como garantía, y los ingresos de tu hijo y tuyos para hacer frente al pago de las cuotas. Le importa tres cojones los porcentajes en la propiedad del inmueble, lo que tu tengas que reinvertir para que la ganancia esté exenta, y cualquier otra cosa que no sea recuperar el préstamo.

Por cierto, imagino que para la AT, el importe que yo reinvierto sería esa entrada más el porcentaje de la casa escriturado a mi nombre, imagino... ¿no?. Quiero decir... Supongamos que yo he obtenido un supuesto beneficio de 300.000 euros que debo reinvertir. Vale, compro una casa de 400.000. Aporto 100.000 como entrada. Hago una hipoteca por el resto, pero en escritura consto como propietario del 80% de la vivienda. Mi reinversión serían esos 100.000 más el 80% de los 400.000, o sea, 320.000 + 100.000, que ya superan con creces los 300.000 que debo justificar, ¿no? Parece obvio, pero nunca se es lo bastante paranoico con estos temas...

A ver, que se me cae un ojo. Si compras por 400.000, y tienes el 80% de la propiedad, tuyos serán 320.000. Reinviertes 100.000. El resto, 300.000, se financian. De ellos, para alcanzar tu 80% de la propiedad, debes devolver 220.000; tu hijo, 80.000, su 20% de 400.000.

Tal como lo haces estarías reinvirtiendo 420.000, más que el valor de compra de la casa. No importa mucho, en cualquier caso superas los 300.000, efectivamente.

Ahora, y esto cógelo con pinzas, como tu hijo va a pagar la totalidad del préstamo está generando un crédito contra tí del 80% de las cantidades que pague. Se me escapan, y tampoco quiero meterme en eso, las consecuencias que esto pueda tener en el futuro; pero alguna en cuanto a tus herederos, seguro que tiene. Creo recordar que la idea es que al final este inmueble sea para tu hijo. No estaría de más que preguntes en una notaría cómo recoger en tu testamento esta "operación". Es un favor que les harás a tus hijos (como sois todos una panda de viejos, estais al tanto de que demasiado a menudo hay problemas en las familias mejor avenidas cuando se trata de herencias).

 

[Manu1001]

¿Ves? Ya sabía yo que las mentes criminales intentarían joderme...

A ver, el poder desgravar las cuotas en la renta, me importa bien poco. El tema de una futura herencia, menos aún. No hay problemas con eso. La idea es, en un futuro, traspasar la titularidad de la casa al cien por cien a mi hijo, y no va a haber jaleo por eso. Garantizado. Y con lo de los "problemas" con que los porcentajes de escritura e hipoteca sean diferentes, no me refería con el banco (ellos ya me han dejado claro que lo único que les importa es la suma de los ingresos, les da igual si uno de los importes es cero mientras el otro lo cubra). Me refería a que la Agencia Tributaria diga que esos porcentajes son una suerte de artimaña tributaria y me metan mano.

Mi duda venía del importe que estoy justificando que he reinvertido. En mi casi nulo entendimiento, entiendo (o no) por lo que había leído por aquí y por allí, que el cálculo se hacía por el valor en escritura de la vivienda. Es decir, si la casa se escritura en 360.000, y el 80% (en escritura) es mío, he reinvertido 288.000. Imagino que ahí entran los cien mil que he aportado, y se supone que el resto los pago en hipoteca, pero eso a la Agencia Tributaria le da igual. Si supera el importe que tenía que reinvertir, ya vale.

Insisto, en mi humilde entendimiento, que en temas tributarios es poco. Ahora, si no te he entendido mal, lo que tu dices es que si un inspector mira debajo de la alfombra y ve que los pagos de la hipoteca los hace mi hijo (aunque efectivamente, la cuenta estaría a nombre de los dos, pero los ingresos (por ahora) serían casi exclusivamente su nómina), puede interpretar que yo no estoy pagando la hipoteca y, consecuentemente, decir que en realidad, no estoy reinvirtiendo con la hipoteca (independientemente de lo que digan las escrituras de la casa). Me descontaría los cien mil que he aportado, y a pagar por el resto.

Una solución para eso, sería asumir que estoy reinvirtiendo esos cien mil, y tributar por la diferencia hasta lo que me toca. Entiendo que con eso, valdría. O bien jugar a la lotería, tirar palante, y rezar por que a ningún inspector le de por mirar. O empezar a tener ingresos, con los que cubrir, al menos parcialmente, el pago de las cuotas de la hipoteca, en cuyo caso entiendo que tampoco habría problema. ¿No?

En fin, habrá que seguir dándole vueltas. Obviamente, todo esto lo trataré, llegado el momento, con un abogado, pero quería tener los conceptos básicos claros antes de hablar con el (ya me jodieron por fiarme de ellos con anterioridad).

Gracias por todo nuevamente.

PD) Esto no sé si lo pillo bien:

Si compras por 400.000, y tienes el 80% de la propiedad, tuyos serán 320.000. Reinviertes 100.000. El resto, 300.000, se financian. De ellos, para alcanzar tu 80% de la propiedad, debes devolver 220.000; tu hijo, 80.000, su 20% de 400.000.

Tal como lo haces estarías reinvirtiendo 420.000, más que el valor de compra de la casa. No importa mucho, en cualquier caso superas los 300.000, efectivamente.

Compro la casa por 400.000. Lo que es "mio" en escrituras, es el 80%. Es decir, me he "gastado" 320.000. Reinvierto los cien mil que tengo, lo que reduce la hipoteca a 300.000. Y se financia. En esa financiación, supuestamente yo he pagado 220.000. Eso está claro.

Pero, lo que reinvierto, entiendo que son esos 220.000 más los cien mil, o sea, 320.000, no 420.000, ¿no? Por ver si lo he entendido, por que en realidad da lo mismo, supero lo que necesito reinvertir... Es decir, no tengo claro si para Hacienda lo que vale es el 80% del valor de escritura mas lo que aporto, o el 80% del valor de la hipoteca solicitada mas la aoportación... Entiendo que será lo segundo, por que si no, esos cien mil los estaría "desgravando" dos veces, pero...

 

[Tim]

De todo esto que comentáis, aplaudo fuerte que un hijo pague la vivienda de un padre. Quiero unos hijos así. Pena que el mayor tenga aún diez años, aunque en B bien podría trabajar por ahí.

 

[Pancho I]

Supongamos que yo he obtenido un supuesto beneficio de 300.000 euros que debo reinvertir. Vale, compro una casa de 400.000. Aporto 100.000 como entrada. Hago una hipoteca por el resto, pero en escritura consto como propietario del 80% de la vivienda. Mi reinversión serían esos 100.000 más el 80% de los 400.000, o sea, 320.000 + 100.000, que ya superan con creces los 300.000 que debo justificar, ¿no?

A las 2 de la madrugada escribiste eso

Compro la casa por 400.000. Lo que es "mio" en escrituras, es el 80%. Es decir, me he "gastado" 320.000. Reinvierto los cien mil que tengo, lo que reduce la hipoteca a 300.000. Y se financia. En esa financiación, supuestamente yo he pagado 220.000. Eso está claro.

Pero, lo que reinvierto, entiendo que son esos 220.000 más los cien mil, o sea, 320.000, no 420.000, ¿no?

Ahora, esto. Que está bien, claro.

 

[Manu1001]

De todo esto que comentáis, aplaudo fuerte que un hijo pague la vivienda de un padre. Quiero unos hijos así. Pena que el mayor tenga aún diez años, aunque en B bien podría trabajar por ahí.

No, a ver... la casa será suya con el tiempo. Porque en realidad es suya, y queremos hacer esta inversión para su futuro. Pero si, la verdad es que tengo un hijo de los que ya no quedan. Y como su intención es seguir con nosotros tanto tiempo como pueda, pues la jugada es esta. Y nosotros felices, claro.

 

[Manu1001]

A las 2 de la madrugada escribiste eso



Ahora, esto. Que está bien, claro.

Que eran las dos de la madrugada, hombre...


PD) Además, entre medias ha estado tu magnífica explicación, que me ha aclarado algunas ideas y que te agradezco infinito...

 

[Tim]

No, a ver... la casa será suya con el tiempo.

 

[Tim]

Ahora en serio, cuando mi hijo tenga 20 años yo tendré 56. Con suerte si algún día tiene un buen trabajo le dará para pagarme el asilo.

 

[TheReeler]

Haber follao antes

 

[dfcjedi]

Ya puede ser bueno el trabajo...

 

[Tim]

Haber follao antes

Estando en el foro que estamos, da gracias que lo conseguí al menos dos veces.

 

[Manu1001]

O eso crees tu...

 

[Seaker]

Entonces si los parientes en primer grado venden una segunda residencia y reinvierten pasa algo? Cuanto tiempo debería transcurrir?

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[Manu1001]

Entonces si los parientes en primer grado venden una segunda residencia y reinvierten pasa algo? Cuanto tiempo debería transcurrir?

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La casa, es de tus padres. Si reinvierten el dinero de la venta, no pasa nada, pueden hacerlo. Pero tendríamos que estar hablando siempre de primera residencia (de ellos), un apartamento en la playa no vale.

 

[Seaker]

Que pasa que los pobres tienen más derechos por cambiarse de casa? Todo vino de una primera vivienda de mi abuelo!

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[Pancho I]

La casa, es de tus padres. Si reinvierten el dinero de la venta, no pasa nada, pueden hacerlo. Pero tendríamos que estar hablando siempre de primera residencia (de ellos), un apartamento en la playa no vale.

Que pasa que los pobres tienen más derechos por cambiarse de casa? Todo vino de una primera vivienda de mi abuelo!

Es así. Deja de patalear .

 

[Manu1001]

Es sencillo. Si vives en una casa, es tu vivienda habitual, y la vendes, obteniendo un beneficio, ese beneficio tributa. Salvo que lo reinviertas en OTRA vivienda habitual, que entonces está exento. Pero esa es la única vía. Si es segunda residencia... nada de nada.

 

[Tiberiuz]

Si, si, reinvertir. Pero nada de alquileres ni de hacer obras ni adecentar algo que tengas.


Edito: me lo dejaba. Pandilla de hijos de puta (ellos)

 

[Manu1001]

Es triste, pero así es. Hace falta dinero para educación y sanid...

 

[TheReeler]

Me parece demencial que tengas que pagar impuestos por vender algo que ya es tuyo. Pensadlo fríamente. Increíble como se normalizan cosas que no son normales.

 

[actpower]

Por eso no doy el paso de vender mi casa para poder irme a otra más barata y lejos de Madrid, lo más lejos posible. Sencillamente no compensa toda la operación, o yo no veo que sea posible sin endeudarme de nuevo.

Pobre, apaleado y sin esperanza de que salga adelante nada de lo que intento. En fin, es lo que hay. Puto 2023, puta pandemia de los cojones, puto yo.