Cuando la mejor postura ofrecida no alcance el 70% del valor de tasación del inmueble, el ejecutado dispondrá de un plazo de diez días para presentar a un tercero que ofrezca cantidad superior al 70%, transcurridos este plazo, el ejecutante tendrá otro de cinco días para adjudicarse el bien por el 70% del valor de tasación o la cantidad adeudada si esta es superior a la mejor postura. Solo una vez transcurran estos plazos sin que ejecutante y ejecutado ejerzan sus derechos, podrá aprobarse el remate inferior al 70% y siempre que supere el 50% del valor de tasación o siendo inferior cubra la cantidad por la que se despacha ejecución , los intereses y las costas. La aprobación de remates con posturas inferiores al 50% está prevista en la Ley, no obstante es infrecuente y su aprobación es facultativa por parte del juzgado.
Finalizada la subasta sin ningún postor, el demandante tiene veinte días para solicitar la adjudicación de los bienes por el 50% del valor de tasación, si no lo hiciere así se podrá proceder a la cancelación del embargo a instancia del ejecutado. Este supuesto es bastante habitual en momentos como el actual, donde hay una bajada de precios, unas tasaciones altas, provenientes de un escenario de precios más altos, y una amplia oferta de subastas a las que acudir.
La adjudicación del bien en la subasta provoca la cancelación de las cargas posteriores a la que originado el remate, por ese motivo cualquier carga – embargo, hipoteca – inscrita con posterioridad a la hipoteca quedará cancelada, adjudicándose el inmueble solo con las cargas anteriores. En el aspecto práctico diremos que la banca solo realiza hipotecas con rango de primera, por lo que lo habitual es que la finca quede libre de cargas después de la subasta, artículo 674 L.ec.
Las cantidades que el prestamista no recupere con la subasta de los bienes hipotecados podrán ser reclamadas a los prestatarios, una vez ejecutada la garantía real en qué consiste la hipoteca queda la garantía personal que aportan los intervinientes, ya que no olvidemos que se trata de préstamos o créditos, la hipoteca se trata simplemente de una garantía, pero como hemos visto hay más. El artículo 579 L.e.c no deja lugar a dudas.
