Compra de vivienda y estrés infernal
- Autor MeMySelf
- Fecha de inicio
Tim
Miembro habitual
- Mensajes
- 33.485
- Reacciones
- 25.309
Respecto a la exención fiscal, comparto aquí un Excel que tengo con el rendimiento económico de un alquiler.
Empezamos por los ingresos por alquiler.
Sumamos todos los gastos.
Cogemos el recibo del IBI y del valor de la construcción cogemos el 3%.
Sumamos los gastos y este 3%. Esta cantidad se resta del total de ingresos, reduciendo la cantidad sobre la que se pagan impuestos.
Pero si además el piso se alquila todo el año, al ser una vivienda habitual, de la cantidad que nos había quedado, la dejamos en el 40%. Aunque esto se ha modificado en 2024:
Por supuesto se ha modificado para pagar más impuestos, ya que salvo que la vivienda esté en zona tensionada o le hayas hecho una reforma, ahora en lugar de restar el 60% es el 50%. El gobierno de izquierdas siempre con la gente. En fin, sigamos. Lo dejo en el 60% porque es como tengo los alquileres ahora mismo y para el ejemplo bien vale.
Si no me equivoco, sobre lo que nos queda, que es menos de 6000€, pagaríamos un 19%. En el ejemplo que pongo son 363€. Esto es lo que ya no se pagaría con la medida propuesta por el PSOE.
Sé perfectamente que al menos el 99% de la población que no tiene vivienda en propiedad no conoce estos cálculos, así que una medida como esta se aplaudirá muy fuerte. La realidad es que al propietario le estás dando una mejora ridícula, que no aporta nada. Por eso la proponen, porque casi nadie va a seguirla. Y al Estado le afecta poco, porque lo que deja de ingresar es una cantidad mínima.
Empezamos por los ingresos por alquiler.
Sumamos todos los gastos.
Cogemos el recibo del IBI y del valor de la construcción cogemos el 3%.
Sumamos los gastos y este 3%. Esta cantidad se resta del total de ingresos, reduciendo la cantidad sobre la que se pagan impuestos.
Pero si además el piso se alquila todo el año, al ser una vivienda habitual, de la cantidad que nos había quedado, la dejamos en el 40%. Aunque esto se ha modificado en 2024:
Por supuesto se ha modificado para pagar más impuestos, ya que salvo que la vivienda esté en zona tensionada o le hayas hecho una reforma, ahora en lugar de restar el 60% es el 50%. El gobierno de izquierdas siempre con la gente. En fin, sigamos. Lo dejo en el 60% porque es como tengo los alquileres ahora mismo y para el ejemplo bien vale.
Si no me equivoco, sobre lo que nos queda, que es menos de 6000€, pagaríamos un 19%. En el ejemplo que pongo son 363€. Esto es lo que ya no se pagaría con la medida propuesta por el PSOE.
Sé perfectamente que al menos el 99% de la población que no tiene vivienda en propiedad no conoce estos cálculos, así que una medida como esta se aplaudirá muy fuerte. La realidad es que al propietario le estás dando una mejora ridícula, que no aporta nada. Por eso la proponen, porque casi nadie va a seguirla. Y al Estado le afecta poco, porque lo que deja de ingresar es una cantidad mínima.
Tim
Miembro habitual
- Mensajes
- 33.485
- Reacciones
- 25.309
Ganas más no alquilando la plaza de parking, si el piso la tiene, por otro lado que poniéndola con el propio piso siguiendo los precios de referencia. Surrealista.
Tim
Miembro habitual
- Mensajes
- 33.485
- Reacciones
- 25.309
Exacto. Pero aprovechando que tengo los cálculos hechos, lo comento porque como digo me apuesto algo a que nadie sabe cómo van. Es más fácil demonizar a empresarios, propietarios...
@Tim estoy números són parecidos a los que yo tengo. Solución? Vender. Que los pille alguien que los tenga apalancados y listos.
Un piso lo vaciamos el mes que viene y ya tiene comprador. El otro, a la espera de tanteo de generalitat/ayuntamiento.
En Granada, que hay dos, en verano que termina el contrato, a vender.
Y con la pasta, arreglar la torre "bien" y que los suegros se compren todas las comodidades que quieran.
Un piso lo vaciamos el mes que viene y ya tiene comprador. El otro, a la espera de tanteo de generalitat/ayuntamiento.
En Granada, que hay dos, en verano que termina el contrato, a vender.
Y con la pasta, arreglar la torre "bien" y que los suegros se compren todas las comodidades que quieran.
Tim
Miembro habitual
- Mensajes
- 33.485
- Reacciones
- 25.309
Nosotros no tenemos claro si nos compensa vender. Nos costó 69.000€. La inmobiliaria nos dice que se alquila por 600€. Aunque sean 550€ (en otra parte del Excel tengo ese cálculo). Se puede vender por 115.000€ e incluso 120.000.
Pero es que el beneficio que obtenemos con el alquiler está muy bien. Aunque hay un tema importante, el piso hay que reformarlo algo, así que esos 69.000€ aumentan y, por tanto, unos meses de alquiler estarían destinados a amortizar este coste.
¿Cuál es el problema? Y eso es algo que no entiende quien critica a la gente que invierte en vivienda: ¿Qué haces con el dinero de la venta?
Estoy pensando que voy a hacer el cálculo de lo que se paga en impuestos e gastos y luego vemos este tema en profundidad. Vamos allá.
De los 7200€ de alquiler que se ingresan en un año, después de calcular el beneficio después de gastos e impuestos, vemos que se han ido 1531,88€. Eso significa que un 21,28% de lo ingresado lo "pierdes".
Ahora vamos con la venta, que también tengo un Excel (hay gente que tiene canales de Youtube que por esto cobra, es para pensárselo).
Explico los diferentes puntos:
El piso nos costó 63.000€.
Con impuestos, notaría y demás, se quedó redondeando en 69.000€.
Pero su valor de referencia en el catastro era más alto, 75.230,96€, así que pagamos ITP por este valor (conozco a gente que en su momento compró también por debajo de ese valor y luego les llegó una cartita de Hacienda).
En Precio venta apunto por lo que en teoría podríamos venderlo.
Y luego un cálculo inicial de beneficio, pero faltan impuestos.
Para calcular los impuestos, cogemos el precio de venta y restamos el valor de referencia por el que pagamos el ITP. De esa cantidad, Hacienda se lleva, de los primeros 6.000€ el 19%. Del resto (hay más tramos, pero no nos aplican en esta caso) se lleva el 21%. En total, 9281,49€.
La plusvalía la he calculado a ojo, sinceramente.
La inmobiliaria. Por aquí unas se llevan el 2%, otras el 3%. Siendo optimistas, dejémoslo en el 2%.
Por tanto, pagamos 69.000€, nos quedan 107.909€ libres de impuestos, le sacamos 38.909€ de beneficio. En año y medio, ni tan mal
Inversiones de estas dudo que haga más el resto de mi vida.
Resumiendo:
- Con el alquiler (y sin imprevistos, como comenta @Insidius ) nos quedarían al año 5668,11€.
- Vendiendo sacamos 107.909€.
Ahora viene la segunda parte. ¿Qué haces con el dinero de la venta?
He calculado qué beneficio he de obtener para que invirtiendo, redondeando a 100.000€, el dinero de la venta se obtuviese lo mismo que con el alquiler. Lo he plasmado en un Excel, pero no me he molestado y el valor se lo he pedido directamente a ChatGPT: aproximadamente un 7,02%.
Con esto ya tenemos la última pregunta: ¿Dónde obtenemos ese 7%?
Pero es que el beneficio que obtenemos con el alquiler está muy bien. Aunque hay un tema importante, el piso hay que reformarlo algo, así que esos 69.000€ aumentan y, por tanto, unos meses de alquiler estarían destinados a amortizar este coste.
¿Cuál es el problema? Y eso es algo que no entiende quien critica a la gente que invierte en vivienda: ¿Qué haces con el dinero de la venta?
Estoy pensando que voy a hacer el cálculo de lo que se paga en impuestos e gastos y luego vemos este tema en profundidad. Vamos allá.
De los 7200€ de alquiler que se ingresan en un año, después de calcular el beneficio después de gastos e impuestos, vemos que se han ido 1531,88€. Eso significa que un 21,28% de lo ingresado lo "pierdes".
Ahora vamos con la venta, que también tengo un Excel (hay gente que tiene canales de Youtube que por esto cobra, es para pensárselo).
Explico los diferentes puntos:
El piso nos costó 63.000€.
Con impuestos, notaría y demás, se quedó redondeando en 69.000€.
Pero su valor de referencia en el catastro era más alto, 75.230,96€, así que pagamos ITP por este valor (conozco a gente que en su momento compró también por debajo de ese valor y luego les llegó una cartita de Hacienda).
En Precio venta apunto por lo que en teoría podríamos venderlo.
Y luego un cálculo inicial de beneficio, pero faltan impuestos.
Para calcular los impuestos, cogemos el precio de venta y restamos el valor de referencia por el que pagamos el ITP. De esa cantidad, Hacienda se lleva, de los primeros 6.000€ el 19%. Del resto (hay más tramos, pero no nos aplican en esta caso) se lleva el 21%. En total, 9281,49€.
La plusvalía la he calculado a ojo, sinceramente.
La inmobiliaria. Por aquí unas se llevan el 2%, otras el 3%. Siendo optimistas, dejémoslo en el 2%.
Por tanto, pagamos 69.000€, nos quedan 107.909€ libres de impuestos, le sacamos 38.909€ de beneficio. En año y medio, ni tan mal
Inversiones de estas dudo que haga más el resto de mi vida.
Resumiendo:
- Con el alquiler (y sin imprevistos, como comenta @Insidius ) nos quedarían al año 5668,11€.
- Vendiendo sacamos 107.909€.
Ahora viene la segunda parte. ¿Qué haces con el dinero de la venta?
He calculado qué beneficio he de obtener para que invirtiendo, redondeando a 100.000€, el dinero de la venta se obtuviese lo mismo que con el alquiler. Lo he plasmado en un Excel, pero no me he molestado y el valor se lo he pedido directamente a ChatGPT: aproximadamente un 7,02%.
Con esto ya tenemos la última pregunta: ¿Dónde obtenemos ese 7%?
Nadie te da un 7% a no ser que asumas un gran riesgoNosotros no tenemos claro si nos compensa vender. Nos costó 69.000€. La inmobiliaria nos dice que se alquila por 600€. Aunque sean 550€ (en otra parte del Excel tengo ese cálculo). Se puede vender por 115.000€ e incluso 120.000.
Pero es que el beneficio que obtenemos con el alquiler está muy bien. Aunque hay un tema importante, el piso hay que reformarlo algo, así que esos 69.000€ aumentan y, por tanto, unos meses de alquiler estarían destinados a amortizar este coste.
¿Cuál es el problema? Y eso es algo que no entiende quien critica a la gente que invierte en vivienda: ¿Qué haces con el dinero de la venta?
Estoy pensando que voy a hacer el cálculo de lo que se paga en impuestos e gastos y luego vemos este tema en profundidad. Vamos allá.
Ver el archivo adjunto 63887
De los 7200€ de alquiler que se ingresan en un año, después de calcular el beneficio después de gastos e impuestos, vemos que se han ido 1531,88€. Eso significa que un 21,28% de lo ingresado lo "pierdes".
Ahora vamos con la venta, que también tengo un Excel (hay gente que tiene canales de Youtube que por esto cobra, es para pensárselo).
Ver el archivo adjunto 63888
Explico los diferentes puntos:
El piso nos costó 63.000€.
Con impuestos, notaría y demás, se quedó redondeando en 69.000€.
Pero su valor de referencia en el catastro era más alto, 75.230,96€, así que pagamos ITP por este valor (conozco a gente que en su momento compró también por debajo de ese valor y luego les llegó una cartita de Hacienda).
En Precio venta apunto por lo que en teoría podríamos venderlo.
Y luego un cálculo inicial de beneficio, pero faltan impuestos.
Para calcular los impuestos, cogemos el precio de venta y restamos el valor de referencia por el que pagamos el ITP. De esa cantidad, Hacienda se lleva, de los primeros 6.000€ el 19%. Del resto (hay más tramos, pero no nos aplican en esta caso) se lleva el 21%. En total, 9281,49€.
La plusvalía la he calculado a ojo, sinceramente.
La inmobiliaria. Por aquí unas se llevan el 2%, otras el 3%. Siendo optimistas, dejémoslo en el 2%.
Por tanto, pagamos 69.000€, nos quedan 107.909€ libres de impuestos, le sacamos 38.909€ de beneficio. En año y medio, ni tan mal
Inversiones de estas dudo que haga más el resto de mi vida.
Resumiendo:
- Con el alquiler (y sin imprevistos, como comenta @Insidius ) nos quedarían al año 5668,11€.
- Vendiendo sacamos 107.909€.
Ahora viene la segunda parte. ¿Qué haces con el dinero de la venta?
He calculado qué beneficio he de obtener para que invirtiendo, redondeando a 100.000€, el dinero de la venta se obtuviese lo mismo que con el alquiler. Lo he plasmado en un Excel, pero no me he molestado y el valor se lo he pedido directamente a ChatGPT: aproximadamente un 7,02%.
Ver el archivo adjunto 63889
Con esto ya tenemos la última pregunta: ¿Dónde obtenemos ese 7%?
¿No hay ningún hilo de invertir en el foro? Curioso.
Lo hay lo hay
Tim
Miembro habitual
- Mensajes
- 33.485
- Reacciones
- 25.309
Sí que hay:
Tema 'La Bolsa (nivel principiante)'
https://www.nosolohd.com/xf/threads/la-bolsa-nivel-principiante.5921/
Tema 'Consultas/dudas sobre metales preciosos'
https://www.nosolohd.com/xf/threads/consultas-dudas-sobre-metales-preciosos.20253/
Tema 'El megapost de las cuentas de ahorro....'
https://www.nosolohd.com/xf/threads/el-megapost-de-las-cuentas-de-ahorro.2118/
Del tema de alquilares de piso mejor no opino. No iba a portar nada constructivo
Oye @Tim tú que estas puesto, yo es que como no tengo vivienda en alquiler no me he molestado, está nueva ley de vivienda es algo que va a ser obligatorio?. Es decir, ahora mismo con los depositos cayendo en picado, mucha gente va a intentar mover la pasta al inmobiliario para comprar/alquilar... la cuestion es, que implica todos estos movimientos que esta haciendo el gobierno?
No vas a poder poner en alquiler la vivienda al precio que te salga del pinrel?... porque claro, gastarte 200K para que luego solo lo puedas alquilar a 700 euros "porque te lo diga el gobierno" es un suicido económico... y no dejo de leer de gente que esta hasta las pelotas porque tiene viviendas alquiladas y que cuando venzan los contratos va a poner sus pisos en venta...
No vas a poder poner en alquiler la vivienda al precio que te salga del pinrel?... porque claro, gastarte 200K para que luego solo lo puedas alquilar a 700 euros "porque te lo diga el gobierno" es un suicido económico... y no dejo de leer de gente que esta hasta las pelotas porque tiene viviendas alquiladas y que cuando venzan los contratos va a poner sus pisos en venta...
Tim
Miembro habitual
- Mensajes
- 33.485
- Reacciones
- 25.309
Pues ahí tienes tu respuesta.
Aunque todo el mundo sabe que lo que hay que hacer es comprar acciones de Tesla.
Ya tengo (dos)
Tim
Miembro habitual
- Mensajes
- 33.485
- Reacciones
- 25.309
Qué va, yo hasta que se van los niños a la cama no me coloco.
Primero que es una propuesta, que se la aprueben es otra historia. Pero las medidas, de aprobarse, no influyen en nada. Intentar limitar el alquiler turístico, que compren piso extranjeros y poco más.
Lo de poner coto a extranjeros veremos. No darles beneficios fiscales está bien (la golden visa), pero poco más pueden hacer. ¿De qué forma impides que un alemán compre en Baleares? La mayoría de compradores no españoles de vivienda en España son comunitarios.
Total, que van a estar unos años como con el de Mercadona o Amancio pero con los propietarios. Y ya empezaron, porque Sánchez dijo que llegará un momento en que haya gente que tenga piso heredado y gente que viva de alquiler. Pero oiga, los hijos qué culpa tienen de que sus padres se mueran. A lo mejor el estado quiere que las herencias pasen a ser propiedad estatal, que lo que ganes sea tuyo y solamente tuyo, cuando mueras no se traspase a ninguna persona física. Este es el nivel.
Otros demonizan al PP porque ya está sacando el tema del ladrillo. Que sí, que hay mucha vivienda vacía, pero ni de broma sirve para cubrir la demanda. Y además, ¿puedes obligar por ley a que los que tienen piso para veranear tengan que alquilarlo? Si la idea es apuntar a los grandes tenedores, con eso no cubres nada.
En Coruña y alrededores hay poquísima construcción nueva. Donde vivo, que viene muchísima gente de Sudamérica que emigra a España, no se ha construido un piso nuevo en los últimos 15 años. Y os puedo asegurar que conozco bien el panorama. Hay ahora dos promociones, pero turísticas completamente. Lo siento, hace falta construir.
Algo que no aborda el gobierno, que por supuesto que lo saben, es que no se está construyendo porque es inviable. Un promotor hace un presupuesto de un edificio, calcula por cuánto puede vender cada vivienda. Pero no puedes ponerlas a la venta, porque en el tiempo que te lleva hacerlo, el precio de los materiales varía. Esto antes del COVID no ocurría como ahora. Tengo un ejemplo muy cercano de unas estructuras de chalets que un promotor está acabando y vendiendo. Empezó a venderlos en 275.000€ o algo más. Están ahora en 350.000€. No es por ganarle más, lo sé de primera mano, es lo que se ha encarecido el material, la mano de obra... Y menos mal que fue inteligente, va haciendo chalets sueltos de forma que no venda los que empiece a hacer en 2026, le suba el coste y los acabe vendiendo a pérdida. Esto ni el PSOE ni Podemos lo va a contar, es mejor meter cizaña.
En mi opinión, crear una empresa de construcción pública sería lo suyo. Que los pisos sean de propiedad pública y no eso de la Protección Oficial, un paripé por el cual durante x años no puedes vender por encima de lo que te costó, pero luego sí. Eso sí que era inversión, compras barato, alquilas y en 30 años vendes por una pasta.
Lo que hay que hacer es facilitar la construcción, tanto con leyes al efecto, como relajando obligaciones y quitando poder a los ayuntamientos.
Tim
Miembro habitual
- Mensajes
- 33.485
- Reacciones
- 25.309
Te pongo adjunto abajo el Excel que tengo para calcular el rendimiento. En rojo los valores que tienes que modificar.
Para donaciones agradeciendo la ayuda, aceptamos Paypal en este correo: moderacionsiempredevacaciones (arroba) nosolohdpremium (punto) islascaiman