El megapost inmobiliario: hipotecas, alquileres y ladrillos por el estilo

Una pequeña actualización.

Todo va caminando bien, un poco lento por las fechas, pero bien. El piso que quiero ya lo tengo decidido, el aparejador lo visitó y dio el visto bueno y me he reunido con mi abogado y me asegura que el tema es delicado pero asegura tener todo bajo su control y me dice que no debo preocuparme por nada porque todo está en orden.

Un sólo detalle, he decidido apostar a por todas.... daré más del 60% del precio de la casa en cash y me quedaré con una letra de hipoteca ridícula, lo he pensado mucho y lo he decidido, utilizaré gran parte de mis ahorros (dejaré un poco para insonorizar una sala dedicada) pero a corto y largo plazo es lo mejor, con esa cuota podré ahorrar desde el primer mes y a largo plazo gastaré menos en intereses, un win win por donde se mire. Me da dolor gastar casi todos mis ahorros, pero es lo mejor y más sensato, lo veo como una inversión a futuro.

Os mantendré informados.
 
Siento llegar tarde a este hilo. Te voy a contar mi experiencia por si te sirve de ayuda.
En Diciembre de 2010 compré mi actual vivienda.
Pertenecía a una caja (actualmente un banco), y estos la vendían por un dinero.
Yo les hice una oferta a la baja y tuve la suerte de que me lo aceptaron, y firmé una hipoteca con unas condiciones inmejorables.

Hasta ahí todo bien, pero cual fue mi sorpresa cuando en la primera reunión de vecinos, el presidente, ni corto ni perezoso, y delante de todos los vecinos, me dijo que no tenía derecho a votar porque debía la friolera de 2000€ de la comunidad.
Como bien te han dicho en un par de mensajes, al ser un piso del banco, y vendérmelo libre de cargas, con sólo presentar una copia simple de las escrituras en la gestoría que lleva mi comunidad de vecinos, me libré del problema.

Pero fue en octubre de 2013, casi tres años después, cuando vino el problema gordo, y fue cuando recibí la famosa cartita de hacienda, en la que se me informaba que había comprado el piso por unos 80.000€ menos de su precio real, y por la que me exigían una cantidad, bajo mi punto de vista, desorbitada de pasta, correspondiente al ITP que debería haber pagado más una indemnización por supuesta mala fe.

Me informé del tema, y se trata de una práctica habitual, y lo único que me recomendaron fue que intentase que me quitasen la indemnización, pero mi solicitud no prosperó, y me tocó pagar.

Por lo que ten mucho cuidado con la diferencia de lo que pagas por el piso y el ITP que vasapagar, no venga luego Paco con las rebajas.

Espero que, aunque tarde, mi experiencia te sirva de algo.
 
Vaya que me ha servido.

La diferencia con el valor de tasación es aproximadamente cincuentamil euros, así que estaré al loro con eso que me comentas...

Muchas gracias.
 
Eso háblalo con el banco, o si te está asesorando un abogado, coméntaselo antes de firmar nada ni de dar señal alguna, e insiste en que te cobren el ITP que te corresponde, porque los de Hacienda ahora buscan pasta debajo de las piedras. (Es un consejo que te doy, pues aunque escueza, creo que es mejor que no te pilles los dedos).
 
ShangT_Tnf dijo:
Un sólo detalle, he decidido apostar a por todas.... daré más del 60% del precio de la casa en cash y me quedaré con una letra de hipoteca ridícula, lo he pensado mucho y lo he decidido, utilizaré gran parte de mis ahorros (dejaré un poco para insonorizar una sala dedicada) pero a corto y largo plazo es lo mejor, con esa cuota podré ahorrar desde el primer mes y a largo plazo gastaré menos en intereses, un win win por donde se mire. Me da dolor gastar casi todos mis ahorros, pero es lo mejor y más sensato, lo veo como una inversión a futuro.

Os mantendré informados.
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Y muy bien que haces, cuanto más pagues ahora, menos intereses (dinero perdido) tendrás que pagar. Los del banco te intentarán comer la cabeza con que los intereses están bajísimos y es mejor que abras algún depósito megaguay que te ofrecerán. ¡¡¡Ni caso!!!. En eso pienso exactamente igual que tu, y cuantas más letras te quites, antes empezarás a ahorrar el 100% de tu sueldo.

Mucha suerte con tu compra y con los vecinos. (Intenta darte una vuelta y hablar con los que te parezcan más "formales", pregúntales e intenta ver como es el vecindario donde supuestamente vas a estar viviendo muchos años, la insonorización de las viviendas, etc).
 
Estoy mirando el documento preliminar de referencia con todas la condiciones y dentro de los gastos incluye un 7% (pone "impuestos") que supongo será la plusvalía porque la cifra en euros coincide con el 7% de su valor de tasación, cuando me reúna de nuevo con el banco les preguntaré, porque de no ser así me fastidiaría un poco los planes.

Ya conozco a algunos vecinos y al presidente de la comunidad, y la verdad, que quitando algún mosqueo con la promotora los veo muy felices con la zona y la gente de allí, un lugar muy natural con aire limpio y muy tranquilo.

Muchas gracias por los consejos y tus buenos deseos!
 
Si el valor que hacienda tiene en sus tablas es superior al de compra, tocará pagar sí o sí el itp sobre esa diferencia. Aquí no tienes nada que ganar ante el banco. Cuanta más rebaja te haga, más diferencia y mas liquidación complementaria te tocará pagar.

Enviado desde mi Passport
 
Es decir, que a la hora de comprar yo pagaré el 7% del precio que el banco me vende y luego hacienda sí o sí me llamará para partirme las piernas?

En ese caso, cómo puedo enterarme del valor que tiene hacienda sobre ese piso?

Me quedaré con una cantidad importante de dinero destinado a ese tipo de continencias.

De verdad muchas gracias porque eso no lo sabia.
 
Última edición:
Si no recuerdo mal, es el valor catastral de la vivienda en el momento de la compra, que no debes confundir con el valor de tasación que hace el banco, pues actualmente está muy por debajo del que tienen en el Catastro.
 
Te cuento también el caso de mi cuñado por si te puede ayudar. Este también es más reciente, pues ha sido en Octubre de este año.
Se han comprado un chalet en un pueblo de Madrid. Se trata de un chalet que había sido okupado, con lo que te puedes imaginar como estaba, pues parecía que hacían aquelarres en el salón.

Logicamente el valor catastral de la vivienda estaba muy por encima del valor real, por lo que hicieron fotografías y fueron al catastro presentando las fotografías, explicando cómo se encontraba la vivienda y solicitaron una nueva valoración catastral antes de comprar la vivienda. La bajada en la valoración fue sustancial.

Dudo mucho que el piso que vas a comprar esté en esa situación, pero si tu ves que necesita alguna reforma, si tiene desperfectos, o cualquier cosa que tu veas que puede haber hecho que el valor de la vivienda haya bajado, es cuestión de valorarlo y hacer algo parecido.
 
Las Comunidades Autónomas aprueban coeficientes que aplicados sobre el valor catastral estiman el "valor real" de los inmuebles a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Aquí puedes ver los que se aplican en Asturias.

Lo que debes saber es el valor catastral del piso que quieres comprar. Busca cual es el coeficiente que se aplica sobre dicho valor en el lugar en el que compres. Si el importe resultante es mayor que el precio de compra, casi con toda seguridad que tu CCAA te liquidará el 7% de la diferencia entre el precio de compra y el "valor real".

Con un ejemplo creo que se entenderá mejor:

Precio de compra: 100.000;
Valor catastral: 75.000;
Coeficiente: 2;
Valor real estimado: 150.000 (2 x 75.000);
Liquidación ITP: (150.000 - 100.000) x 7%
 
Pixa dijo:
Te cuento también el caso de mi cuñado por si te puede ayudar. Este también es más reciente, pues ha sido en Octubre de este año.
Se han comprado un chalet en un pueblo de Madrid. Se trata de un chalet que había sido okupado, con lo que te puedes imaginar como estaba, pues parecía que hacían aquelarres en el salón.

Logicamente el valor catastral de la vivienda estaba muy por encima del valor real, por lo que hicieron fotografías y fueron al catastro presentando las fotografías, explicando cómo se encontraba la vivienda y solicitaron una nueva valoración catastral antes de comprar la vivienda. La bajada en la valoración fue sustancial.

Dudo mucho que el piso que vas a comprar esté en esa situación, pero si tu ves que necesita alguna reforma, si tiene desperfectos, o cualquier cosa que tu veas que puede haber hecho que el valor de la vivienda haya bajado, es cuestión de valorarlo y hacer algo parecido.
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Interesante...

Tengo a mi hijo pequeño malo estos días, así que casi no podemos salir de casa...

Si hago una foto del comedor tal y como lo han dejado...

Y la llevo al catastro...

:pensativo
 
Run-Run dijo:
Interesante...

Tengo a mi hijo pequeño malo estos días, así que casi no podemos salir de casa...

Si hago una foto del comedor tal y como lo han dejado...

Y la llevo al catastro...

:pensativo
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No se si los tiros van por ahí...
Pero prueba.
En el caso de mi cuñado no tenía puertas ni ventanas, habían picado las paredes y no había ni tuberías ni cableado.
 
Ese valor lo da públicamente el catastro? Es decir, si voy yo y lo solicito me lo dirán?

Por cierto, he pedido una nota simple investigando el propietario... Jope, que caro es el servicio.
 
El valor catastral de un inmueble es un dato protegido: http://www.catastro.meh.es/ayuda/

Al otorgar la escritura de compraventa el vendedor debe aportar el "recibo de contribución" (el IBI, impuesto sobre bienes inmuebles, en el que consta el valor catastral). Si no lo hace, el propio notario obtiene una certificación catastral (todo lo que no va entre paréntesis me lo ha dicho una persona de confianza, con la que tengo firmado un contrato que no es de compraventa precisamente).
 
Puf, más a mi favor, dejaré un fondo de continencia para gatos imprevistos.

Muchas gracias.
 
ShangT_Tnf dijo:
Puf, más a mi favor, dejaré un fondo de continencia para gatos imprevistos.

Muchas gracias.
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No hace falta que dejes un fondo de contingencia al menos para el pago del ITP. Ahora que sabes cómo funciona lo que puedes/debes hacer es liquidar el impuesto correctamente.

En el ejemplo que puse, si bien el precio de compra son 100.000, al liquidar el ITP puedes/debes considerar una base imponible de 150.000.

Si (como me dice mi mujer) ahora es obligatorio:

- Que el vendedor aporte el recibo del IBI, o en otro caso,
- Que el propio notario obtenga la certificación catastral del inmueble,

no me extrañaría que al margen de liquidar la cuota del impuesto (en el ejemplo (150.000 - 100.00) x 7%) y los intereses de demora, te abriesen un expediente sancionador. Piensa que antes de liquidar el ITP ya se ha otorgado la escritura, y por tanto ya sabes si el (coeficiente x valor catastral) > precio de compra. Al parecer en Asturias el propio notario se encarga de presentar correctamente la liquidación del ITP; desconozco lo que ocurre en otros sitios. Pregúntale a tu abogado.

Es interesante el siguiente documento (páginas 12 a 15):

http://repositorio.bib.upct.es/dspace/bitstream/10317/3523/6/tfg213.pdf

Pues bien, todos estos problemas son los que han motivado a las Comunidades Autónomas a buscar medios alternativos de comprobación como la aplicación del “valor catastral “y que finalmente, ha sido introducido en la LGT mediante la Ley 36/2006 ,29 de Noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal.

Se trata de un medio de comprobación que reduce la conflictividad. Y puede decirse que la introducción del medio de comprobación consistente en la aplicación de coeficientes al valor catastral no persigue realmente luchar con el fraude fiscal. Tiene unas finalidades distintas como aumentar la recaudación, mediante el establecimiento de valores mínimos, simplificar la gestión tributaria y como hemos indicado anteriormente reducir la conflictividad, al limitar las posibilidades de que los recursos planteados por los obligados prosperen.
 
Lo consultaré con mi abogado, porque por lo que he entendido Pancho (es que soy cortito de miras) me enteraré justo cuando esté el notario y se presente el recibo del IBI, es decir, a la hora de firmar, y en ese momento ya habré pagado parte del piso.
 
Sí, probablemente en ese momento sepas qué importe has de pagar por ITP. También te digo que el banco (o la gestoría que se ocupe en su nombre de los trámites) debe estar en condiciones de saber lo que debes pagar por transmisiones patrimoniales; no pierdes nada preguntándoles a ellos también.
 
Me habéis acojonado. :juas

Compramos el piso bastante por debajo de lo que pedía la constructora en un principio, aunque la tasación es exactamente el precio de compra... ¿Cómo se si me puede venir una sorpresa de estas en forma de impuesto?
 
He encontrado el siguiente enlace según el que, en Madrid, en vez de aplicar un coeficiente sobre el valor catastral tal como he comentado antes, se establece un valor por metro cuadrado en función de donde se encuentre el inmueble

http://www.idealista.com/news/inmob...cienda-penaliza-a-quien-compre-un-piso-chollo

Por cierto que el enlace https://gestiona.madrid.org/siva_internet/html/web/blank.htm?ESTADO_MENU=2 , un simulador de valores mínimos de inmuebles para Madrid, no me funciona.

Lo mejor es que llames para informarte a la Consejería de Economía y Hacienda de Madrid, y una vez te digan el valor por metro cuadrado de los inmuebles de tu zona, podrás saber si ese "valor mínimo" para liquidar ITP es mayor :notok o menor :ok que aquel por el que has liquidado (entiendo que has liquidado el impuesto sobre el valor de compra).
 
Me quieren hacer firmar esto:

Que la parte vendedora desconoce los vicios o defectos ocultos constructivos que afectan a la finca objeto de venta, no obstante, por el comprador y, conforme a lo previsto por el artículo 1.485 párrafo 2º del Código Civil, se manifiesta, libre y formalmente, su plena renuncia a reclamarle, aún de futuro, por tal concepto.

........

Artículo 1485 código civil:

El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase.

Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.



Pues no lo veo nada justo para mí... Eso se suele firmar?

Gracias!
 
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